Nên mua hay không mua những dự án mới khởi công?

Nên mua hay không mua những dự án mới khởi công?

Charmington.org | Có nên mua nhà dự án trong giai đoạn dự án vừa mới được khởi công hay không? Đây chắc hẳn là câu hỏi mà rất nhiều người quan tâm hiện nay, cùng Charmington.org phân tích vấn đề này.

Để tìm câu trả lời cho vấn đề trên, chúng ta cùng phân tích ưu điểm/lợi ích và nhược điểm/rủi ro khi mua nhà dự án trong giai đoạn đầu vừa mới khởi công.

Những lợi ích khi mua nhà dự án trong giai đoạn khởi công

Lợi ích hấp dẫn phải kể đến đầu tiên khi mua nhà dự án trong giai đoạn khởi công đó chính là giá bán. Nếu bạn mua một sản phẩm nhà phố hay căn hộ chung cư trong giai đoạn này, thậm chí sớm hơn nữa là khi dự án mới có giấy phép xây dựng, bạn sẽ nhận được mức giá vô cùng hấp dẫn từ chủ đầu tư dự án. Càng về sau mức giá bán dự án sẽ càng tăng nếu lượng khách hàng quan tâm về dự án nhiều và lợi nhuận bạn thu về khi đó sẽ càng giảm.

Thực tế nhiều khách hàng khôn ngoan và nhanh nhạy, biết nắm bắt thời cơ tốt chắc chắn sẽ không thể bỏ qua những đợt mở bán đầu tiên của dự án, và tất nhiên họ sẽ mua được một sản phẩm với mức giá tốt hơn, kéo theo đó là khoản lợi nhuận mang về không hề nhỏ.

Một ví dụ điển hình đó là dự án Đảo Kim Cương (Quận 2), thời điểm đầu dự án khởi công ghi nhận mức giá chào bán là 45 triệu/m2, nhưng hiện tại giá căn hộ chuyển nhượng của dự án này đã cán mức hơn 60 triệu/m2, tăng gần 30% chỉ sau một thời gian ngắn.

Một số dự án khu vực quận 4 lúc mới mua chỉ dao động khoảng 35tr/m2 hiện tại đã cán mốc 60-62 triệu/m2. Điển hình dự án mới Quận 4 hiện nay: Delasol (CapitaLand), Charmington iris (TTC LAND)...giá bán hiện tại khởi điểm khoảng 50-70 triệu/m2, tương lai 1-2 năm nữa khi hạ tầng đường Tôn Thất Thuyết hoàn thành và khu đô thị cảng Khánh Hội - Nhà rồng khởi công, giá căn hộ nơi đây không dưới 80 triệu/m2 bởi lẽ Quận 4 đang là tâm điểm của trung tâm TpHCM.

Bên cạnh việc mua được nhà với giá tốt, mua nhà trong giai đoạn dự án khởi công (hay cụ thể hơn là trong đợt mở bán đầu tiên của dự án), bạn cũng sẽ nhận được nhiều chương trình khuyến mãi, chiết khấu cao từ chủ đầu tư dự án.

Mức giá chào hàng đợt đầu tiên sẽ luôn thấp hơn so với sản phẩm đã hoàn thành bởi khi dự án hoàn thành chủ đầu tư đã phải cộng thêm 10-12% chi phí vốn do họ phải vay tiền ngân hàng đầu tư dự án. Mặt khác, việc tăng giá ở đây là do vòng đời của chính sản phẩm, trong đợt mở bán đầu tiên của dự án, chủ đầu tư thường đưa ra mức giá sát với giá thành nhất, nhằm thăm dò thị trường do đó để mua được giá tốt nhất của dự án, những khách hàng thông minh cần sớm mua dự án ngay từ giai đoạn chào hàng. Do đó, những người mua đầu tiên sẽ có được mức giá tốt nhất.

Phối cảnh dự án Charmington Iris Quận 4 - nguồn: charmington.org

Bên cạnh đó, mua nhà ở giai đoạn đầu, bạn sẽ lựa chọn được nhiều vị trí đẹp nhất. Điều này giúp bạn dễ dàng bán lại căn hộ để chốt lời. Rõ ràng, đầu tư căn hộ từ giai đoạn đầu sẽ sinh lời cao nhất, tuy nhiên đây cũng là giai đoạn bạn dễ gặp rủi ro cao nhất bởi lợi nhuận cao thì sẽ đồng nghĩa với rủi ro cao, đây là quy luật vốn thấy của thị trường mà bất cứ nhà đầu tư nào cũng nên biết.

Tổng kết lại: Đối với những người muốn lợi nhuận cao và ưa mạo hiểm thì nên chọn giai đoạn dự án vừa mới khởi công hoặc trong đợt mở bán đầu tiên của dự án. Đối với những người muốn sự an toàn và không ưa mạo hiểm thì giai đoạn mở bán đợt 2 sẽ là cơ hội tốt để mua bởi đây là thời điểm người mua đã biết chắc chắn độ Hot của dự án, yên tâm mua nhưng giá bán đợt 2 sẽ cao hơn đợt 1. Còn các đợt bán hàng càng về cuối thường là hết căn đẹp, không có nhiều lựa chọn và giá cũng sẽ cao hơn các đợt trước.

Những rủi ro khi mua nhà dự án trong giai đoạn đầu khởi công

Tuy nhiên, bên cạnh những lợi ích đó thì việc bỏ tiền mua nhà dự án từ khi bắt đầu xây dựng cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro khiến khách hàng và các nhà đầu tư cần cân nhắc kỹ.

Bên cạnh đó, mua nhà ở giai đoạn đầu, bạn sẽ lựa chọn được nhiều vị trí đẹp nhất. Điều này giúp bạn dễ dàng bán lại căn hộ để chốt lời. Rõ ràng, đầu tư căn hộ từ giai đoạn đầu sẽ sinh lời cao nhất, tuy nhiên đây cũng là giai đoạn bạn dễ gặp rủi ro cao nhất bởi lợi nhuận cao thì sẽ đồng nghĩa với rủi ro cao, đây là quy luật vốn thấy của thị trường mà bất cứ nhà đầu tư nào cũng nên biết.

Tổng kết lại: Đối với những người muốn lợi nhuận cao và ưa mạo hiểm thì nên chọn giai đoạn dự án vừa mới khởi công hoặc trong đợt mở bán đầu tiên của dự án. Đối với những người muốn sự an toàn và không ưa mạo hiểm thì giai đoạn mở bán đợt 2 sẽ là cơ hội tốt để mua bởi đây là thời điểm người mua đã biết chắc chắn độ Hot của dự án, yên tâm mua nhưng giá bán đợt 2 sẽ cao hơn đợt 1. Còn các đợt bán hàng càng về cuối thường là hết căn đẹp, không có nhiều lựa chọn và giá cũng sẽ cao hơn các đợt trước.

Những rủi ro khi mua nhà dự án trong giai đoạn đầu khởi công

Tuy nhiên, bên cạnh những lợi ích đó thì việc bỏ tiền mua nhà dự án từ khi bắt đầu xây dựng cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro khiến khách hàng và các nhà đầu tư cần cân nhắc kỹ.

Từ thực tế thị trường bất động sản có thể chỉ ra một số nguy cơ mà người mua nhà dự án từ khi bắt đầu xây dựng có thể gặp phải:

Nguy cơ dự án bị đóng băng: Theo thống kế, nước ta là quốc gia có tỷ lệ đóng băng dự án xây dựng cao trong khu vực Châu Á. Điều này càng làm gia tăng nỗi lo. Và thực tế nếu gặp phải trường hợp này người mua không biết tới bao giờ và có lẽ là chẳng bao giờ thu hồi được vốn.

Khả năng thu hồi vốn rất khó: Để hoàn thành một dự án chung cư thường mất từ 1-3 năm. Điều này bắt buộc người đầu tư mua căn hộ để kinh doanh cần xác định được xu hướng của người mua trong tương lai. Nếu xác định sai khả năng thu hồi vốn sẽ khó.

Giúp bạn hạn chế rủi ro khi mua nhà dự án trong giai đoạn khởi công

Mọi vấn đề đều có hai mặt, điều quan trọng nằm ở con mắt nhìn nhận và phán đoán của người mua. Trước khi quyết định có đầu tư hay không cho một dự án chung cư mới xây dựng, bạn cần kiểm tra kỹ một số thông tin sau đây:

Delasol của CapitaLand - nguồn: charmington.org

  • Tìm mua dự án của những chủ đầu tư lớn, uy tín đã từng thực hiện nhiều công trình. Những chủ đầu tư này có khả năng cao hơn để hoàn thành dự án theo đúng tiến độ.

  • Kiểm tra xem dự án có thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa của các cấp thẩm quyền không.

  • Tìm hiểu kỹ để nắm được thông tin về quyền sử dụng đất của chủ đầu tư dự án. Xem xét xem hồ sơ dự án, bản vẽ thiết kế… đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt hay chưa? Chủ đầu tư xin được giấy phép xây dựng hay không?

  • Tìm hiểu về đơn vị bảo lãnh và ngân hàng bảo lãnh cho dự án bạn định đầu tư.

  • So sánh giá dự án để tránh tình trạng mua đắt, bán rẻ. Tốt nhất nên tìm đến các chuyên gia bất động sản để tham khảo.

  • Xem xét kĩ hợp đồng để biết chủ thể ký hợp đồng đủ tư cách, thẩm quyết để ký hay không. Đồng thời xem điều khoản nào không có lợi cho người mua. Để làm được điều này bạn nên đến các luật sư để được họ tư vấn.

  • Xem xét tính minh bạch của các thông tin được chủ đầu tư đưa ra.

  • Người đầu tư cũng cần có những nhận xét đánh giá để đảm bảo việc thu hồi vốn sau khi dự án hoàn thành.

Rõ ràng việc mua các dự án căn hộ chung cư từ khi mới khởi công giống như con dao hai lưỡi. Vì thế cẩn thận tìm hiểu kĩ thông tin đánh giá đúng về  giá trị dự án luôn là điều quan trọng hàng đầu mà khách hàng đầu tư không thể bỏ qua.

Quốc Khải - charmington