Những lưu ý khi nhận bàn giao căn hộ

Những lưu ý khi nhận bàn giao căn hộ

Charmington.org | Khi nhận bàn giao nhà, không ít người băn khoăn lo ngại vì chất lượng nhất là tại các dự án chung cư do liên tục xảy ra các sự cố gần đây. Vậy, chủ đầu tư cần thực hiện những thủ tục gì để bàn giao nhà dự án? Khách hàng cần nắm những thông tin gì để biết chủ đầu tư đạt điều kiện bàn giao nhà?

Dạo quanh một vòng các diễn đàn chung cư, không ít lời khuyên được nhiều cư dân truyền tai nhau về kinh nghiệm nhận bàn giao nhà. Khi đó, người mua cần kiểm tra kỹ lưỡng cả phần sở hữu riêng và sở hữu chung.

Đối với phần sở hữu riêng, người mua nên yêu cầu chủ đầu tư cung cấp bản vẽ hệ thống điện nước, danh sách nội thất của căn hộ để kiểm tra dễ dàng hơn.

Người mua cần xem xét cẩn thận hệ thống đèn trần, bếp, ban công xem có hoạt động, bị nứt vỡ không. Kiểm tra cách bố trí ổ điện, nếu chưa hợp lý và phù hợp với nhu cầu sử dụng có thể yêu cầu bố trí lại. Với hệ thống điều hòa, cần kiểm tra kỹ xem có chạy ổn định, có bị rò rỉ hay đường ống có bị nhô ra ngoài không.

Kiểm tra hệ thống cấp nước, mở các vòi, đầu cấp, xả vệ sinh xem có nước không? Áp lực nước có đủ mạnh, hệ thống thoát nước có đảm bảo, không bị đọng nước. Nhất là khu vực vệ sinh, cần xem kỹ hệ thống ống nước, thoát nước, sàn không đọng nước, kiểm tra lực nước chảy nhất là từ vòi xịt vệ sinh, vòi hoa sen xem có rò rỉ không để yêu cầu chủ đầu tư thay thế. Kiểm tra xem có hiện tượng bị thấm không tại chân tường vệ sinh, logia, ban công, hộp kỹ thuật….

Về phần nội thất, người mua phải kiểm tra cửa các phòng, cửa sổ lắp có bị vênh, bản lề có bị lệch, tay nắm, ốc vít, ổ khóa có bị hoen rỉ hay không. Kiểm tra các cửa trượt có bị xước hay chân cửa trượt có bị lỗi hở trên dưới, không cân và bị vênh, lệch không. Nếu không đạt, yêu cầu chủ đầu tư đổi lại.

Với căn hộ có tủ bếp, cần kiểm tra các cánh tủ có bị bung, lệch nhau không, các ray ngăn kéo trượt có êm không để thay thế.

Về phần thô của căn hộ, kiểm tra phần tường, trần không bị loang lổ, nứt hay không bằng phẳng, nhất là vị trí quanh ổ điện, miệng điều hòa, quạt gió. Nếu thấy nứt phải yêu cầu xử lý ngay để tránh thấm nước làm hỏng tường. Sơn tường, trần phải đảm bảo không bị xước, đều màu.

Gạch lát sàn hay gạch ốp tường không được có vết nứt, vết ố do vữa, sơn, vôi hoặc do các loại hoá chất gây ra, các viên gạch phải thẳng hàng, không được nhô lên, nếu có cho xử lý ngay.

Phần sở hữu chung như hộp phòng cháy chữa cháy, cần thử chuông báo cháy để xem có hoạt động không. Kiểm tra hộp cứu hỏa ở hành lang (vị trí gần căn hộ mình nhất) xem các thiết bị cơ bản như vòi nước, búa chữa cháy... đã có chưa?

Kiểm tra thang máy của tòa nhà xem quá trình đóng mở cabin có bất thường, lúc bấm thang lên xuống có đúng tầng, đúng sảnh hay không? Theo kinh nghiệm của nhiều cư dân, lúc này thang máy mới hoạt động cho nên trước khi bước vào thang máy, phải nhìn kỹ xem khi cửa cabin mở, nhưng thang đã lên đến nơi chưa. Điều này cực kỳ quan trọng và nên lưu ý để tránh những tai nạn đáng tiếc có thể xảy ra.

Theo luật sư Lê Cẩm Diệu Hà – Công ty luật TNHH Đất Luật, đối với dự án xây dựng nhà ở để bán, trong Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 đã quy định rất rõ ràng: “Chủ đầu tư chỉ được bàn giao nhà cho người mua khi đã hoàn thành xong việc xây dựng nhà, công trình xây dựng và các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo tiến độ ghi trong dự án đã được phê duyệt, bảo đảm kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực; trường hợp bàn giao nhà, công trình xây dựng thô thì phải hoàn thiện toàn bộ phần mặt ngoài của nhà, công trình xây dựng đó”.

Trong Luật Xây dựng 2014 cũng quy định về bàn giao công trình xây dựng cần phải tuân thủ các quy định về nghiệm thu công trình, bảo đảm an toàn trong quá trình vận hành, khai thác. Chủ đầu tư có trách nhiệm tiếp nhận công trình theo đúng hợp đồng đã ký kết với nhà thầu.

“Người tham gia bàn giao công trình phải chịu trách nhiệm về sản phẩm do mình xác nhận trong quá trình bàn giao công trình xây dựng. Trường hợp chủ đầu tư không đồng thời là người quản lý sử dụng công trình thì chủ đầu tư có trách nhiệm bàn giao công trình xây dựng cho chủ quản lý sử dụng công trình sau khi đã tổ chức nghiệm thu công trình xây dựng. Việc bàn giao công trình xây dựng phải được lập thành biên bản”, luật sư Hà cho biết.

Khi bàn giao công trình xây dựng, nhà thầu thi công xây dựng phải giao cho chủ đầu tư các tài liệu gồm bản vẽ hoàn công, quy trình hướng dẫn vận hành, quy trình bảo trì công trình, danh mục các thiết bị, phụ tùng, vật tư dự trữ thay thế và các tài liệu cần thiết khác có liên quan.

Trường hợp chưa bàn giao được công trình cho chủ quản lý sử dụng thì chủ đầu tư có trách nhiệm tạm thời quản lý, vận hành công trình xây dựng.

Do đó, luật sư Hà cho biết, ngoài nhà ở đã mua, người mua có thể kiểm tra những hạng mục hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội của dự án khi nhận bàn giao nhà như đường giao thông nội bộ, hệ thống cấp điện, nước, hệ thống xử lý nước thải, khu vực để xe, hệ thống phòng cháy chữa cháy, thang máy, cầu thang thoát hiểm, chống sét, hệ thống quản lý an ninh… tùy theo thiết kế được duyệt của dự án.

Nếu chưa hoàn thiện các hạng mục hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo tiến độ ghi trong dự án đã được phê duyệt thì người mua có quyền từ chối nhận bàn giao cho đến khi chủ đầu tư hoàn tất việc xây dựng các công trình đó. Bên cạnh việc kiểm tra thực trạng, người mua cũng có thể đề nghị chủ đầu tư cung cấp biên bản nghiệm thu nhà ở và các hạng mục nêu trên.

“Đối với nhà chung cư, ngoài việc nghiệm thu của chủ đầu tư với nhà thầu còn phải thực hiện thủ tục để Nhà nước kiểm tra công tác nghiệm thu. Đối với các hạng mục công trình yêu cầu cao về an toàn như thang máy, PCCC còn phải được thẩm định chất lượng, đặc biệt đối với hệ thống an toàn PCCC phải được cảnh sát PCCC nghiệm thu mới được đưa vào sử dụng. Vì thế, để đảm bảo an toàn cho bản thân và gia đình thì người mua nên kiểm tra những thông tin này khi nhận bàn giao nhà ở để có thể đề nghị chủ đầu tư hoàn tất xây dựng trước khi bàn giao nếu còn hạng mục chưa hoàn tất theo quy định trên. Ngoài ra, điều kiện bàn giao căn hộ còn phải đáp ứng các điều kiện khác (nếu có) theo hợp đồng, thỏa thuận giữa hai bên”, luật sư Hà cho biết thêm.

Châu An - charmington

TÓM LƯỢC

A/ KIỂM TRA NHẬN BÀN GIAO PHẦN SỞ HỮU RIÊNG

1 Xây dựng

 1.1 Kiểm tra diện tích

- Diện tích theo hợp đồng:

- Diện tích Tim – Tim :

- Diện tích trong lòng ( thông thủy).

 1.2 Kiểm tra cửa chính +cửa sổ + cửa thông gió hành lang

- Kiểm tra môi mè, độ phẳng, độ kín, kính. Chốt khóa.

 1.3 Ốp lát

- Độ phẳng, các khuyết tật . . .(nhà tắm và ban công phải thấp hợn 5mm)

 1.4 Sơn bả

Độ nhẵn bề mặt, các cạnh góc vuông như cửa, trần, dầm . . .

 1.5 Độ ấm, tình trạng thấm

Nhìn kỹ chân tường xem bề mặt sơn ngoài có bị bong tróc nhẹ.. Có mầu sắc đậm hơn phía bên trên ( vì bị ẩm). Kiểm tra mảng tường giáp mặt thoáng (cái này phải sau cơn mưa may ra mới nhìn thấy). Kiểm tra các bức tường giáp với wc, hộp kỹ thuật, đường nước.

 1.6 : Kiểm tra thấm từ sàn WC

Bịt lỗ thoát trong nhà vệ sinh (có thể mang theo một vài cái túi nilong mỏng loại hay dùng đi chợ để bịt lỗ thoát sàn), xả đầy nước, để 1 ngày 1 đêm xem có bị ngấm ra các bức tường còn lại của nhà không?

2 Thiết bị

 2.1 Điện:

- Sự hợp lý của việc bố trí hệ thống điện (vị trí của đèn, ổ cắm, cầu dao . . .)

- Bật tắt tất cả hệ thống điện 3 lần, kiểm tra đúng đồng hồ, đánh dấu đồng hồ

- Đèn phòng khách, bếp, ngủ, tắm, ban công

 2.2 Nước:

- Khóa tổng, các đường ống cấp nước cho nhà tắm, bếp, máy giặt . . .

- Kiểm tra áp lực nước ở các vị trí trong nhà

- Kiểm tra độ rò rỉ của: bệ xí, các van, các đầu nối ống (đóng mở 3 lần các van)

3. Hoàn công

- Bản vẽ hoàn công xây dựng, trong đó thể hiện rõ diện tích.

- Bản vẽ hoàn công điện trong đó thể hiện vị trí lắp dây và kích thước dây.

- Bản vẽ hoàn công nước trong đó thể hiện vị trí kích thước lắp và loại ống.

4. Dụng cụ kiểm tra (cần mang theo)

- Thước dây 7,5m + Ni vô + dây cước

- Bút xóa + bút dạ + bút bi + giấy viết

- Sạc điện thoại + bút thử điện + Bật lửa

- Máy ảnh

- Hợp đồng và các phụ lục HĐ (bản photo)

B/ KIỂM TRA NHẬN BÀN GIAO PHẦN SỞ HỮU CHUNG

1. PCCC

- Thử chuông báo cháy – xem có kêu không

- Thử đầu phun nước khi có hỏa hoạn

- Mở hộp cứu hỏa ở hành lang ( vị trí gần căn hộ mình nhất) xem các thiết bị cơ bản như vòi nước… đã có chưa?

2. Thang máy (Những thao tác đơn giản nhất)

- Quá trình đóng mở cabin có bất thường không?

- Lúc gọi thang lên xuống có đúng tầng, đúng sảnh hay không.?

(lưu ý: lúc này thang mới hoạt động cho nên trước khi bước vào thang máy, dù có vội vàng đến mấy cư dân cũng nên nhìn kỹ xem khi cửa cabin mở, nhưng thang đã lên đến nơi chưa – Cái này cẩn thận không thừa)

C/ MỘT SỐ VẤN ĐỀ THƯỜNG GẶP KHI NHẬN BÀN GIAO NHÀ CHUNG CƯ

1. Hiện tượng ngấm từ nhà vệ sinh, ngấm trần và rỉ van, rỉ đường ống

– Không còn cách nào khác là phải thử nước! Đối với ngấm từ nhà vệ sinh trước khi thử các bạn chuẩn bị dẻ hoặc các vật có thể tịt được lỗ thoát nước ở nhà tắm! Ngâm nước cỡ 2-3 ngày sau đó quay lại kiểm tra. Nếu không ngấm là đạt yêu cầu.

– Đối với ngấm tường giáp danh với các căn hộ bên cạnh (có tiếp giáp nhà vệ sinh) bạn chỉ có thể thử khi có sự phối hợp của hàng xóm.

– Tương tự đối với nhà vệ sinh tầng trên (cái này ít xảy ra).

– Rỉ van do van hở (lỗi do nhà sản xuất) cứ nhỏ giọt dẫn đến ngấm ra toàn bộ bức tường. Cách duy nhất là đập tường và thay lại van.

– Rỉ do đường ống do đi trong tường, cách khắc phục duy nhất là đập tường hàn lại đường ống.

– Rỉ đường vào La va bô, xí xổm, nóng lạnh, chậu rửa bát,… do quấn băng tan không chặt. Nên quấn lại là xong.

2. Vấn đề đồng hồ điện nước

Đồng hồ điện nước có thể lắp lầm, nhà A nhưng ghi danh vẫn là nhà B tiêu thụ. Tóm lại, là nhà ông hàng xóm dùng thì đồng hồ thanh toán lại hiểu là nhà mình dùng. Nên khi nhận nhà phải kiểm tra kỹ bằng cách nhìn đồng hồ vào nhà xả nước và bật điện, sau đó quan sát các đồng hồ đều quay, (không quay thì nghi ngờ là có vấn đề). Tiếp theo về nhà khóa nước, ngắt điện nguyên tắc đồng hồ phải dừng, nếu vẫn quay là …nhầm đồng hồ với nhà hàng xóm.

3. Vấn đề trát tường và quét sơn

- Trát tường không phẳng dẫn đến bả ma tít rồi sơn dẫn đến khi bật đèn nhất là về đêm sẽ thấy bức tường loang lỗ như…cóc gặm. Cách thử nên có một kỹ sư xây dựng đi kèm họ có kinh nghiệm sẽ kiểm tra dễ thôi. Các kiểm tra dễ là lúc nhập nhoạng tối vào bật đèn lên chỗ nào không phẳng sẽ nhìn ra hết. Còn kiểm tra bất cứ lúc nào thì cần người có kinh nghiện.

- Các chỗ trát không phẳng thường liên quan đến chỗ mở cửa, ô thoáng,..tóm lại là khu vực có sự giao cắt với 1 bề mặt khác. Cứ theo đó kiểm tra là dễ nhất.

4. Vấn đề sàn gỗ và trần thạch cao

Lắp sàn gỗ muốn lắp đảm bảo kỹ thuật thì tường phải không ngấm nước và sàn gạch phải ít giãn nở. Muốn kiểm tra khô tường thì xin xem các nguyên nhân như mục I. Còn sợ sàn gạch chưa khô và sau này có giản nở cũng vẫn ổn thì cách duy nhất là cắt gạch vài đường bằng máy cắt để sau này sàn gạch có giản nở làm trồi lên phá hoại sàn gỗ bị triệt tiêu bằng các khe giản nở.

Tóm lại, với gạch cách duy nhất để triệt tiêu giản nở bằng cách tạo ra khe giản nở dùng máy cắt.

Bên trên là một số kinh nghiệm cũng như lượm nhặt được từ chính các khách hàng và cá nhân mình. Rất mong điều này sẽ giúp ích cho các mẹ khi đi chọn nhà chung cư!

* tham khảo: Officetel cao cấp charmington Tân Sơn Nhất Quận Phú Nhuận