Bất động sản phát triển “nóng”, tiềm ẩn nhiều rủi ro

Bất động sản phát triển “nóng”, tiềm ẩn nhiều rủi ro

(charmington.org) Nguồn cung tăng nhanh, trong đó chiếm đa số là các dự án trung và cao cấp; giá bán cũng đang có xu hướng tăng theo khiến nhiều chuyên gia lo ngại nguy cơ rủi ro cho thị trường bất động sản (BĐS) trong thời gian tới. Bài học cay đắng của thị trường BĐS gần đây vẫn còn rất thời sự…

Bùng nổ căn hộ cao cấp
Báo cáo kết quả nghiên cứu thị trường quý III-2015 của Công ty Savills Việt Nam cho thấy, thị trường BĐS thành phố Hồ Chí Minh vẫn tiếp tục đà hồi phục, nguồn cung dồi dào. Tính đến hết quý III năm nay, thị trường sơ cấp tại thành phố đã có khoảng 30.500 căn hộ, phần lớn thuộc phân khúc cao cấp, tại khu vực trung tâm. Đơn cử như 10 nghìn căn hộ của dự án Vinhomes Central Park; ba nghìn căn hộ tại dự án Masteri Thảo Điền; 1.200 căn hộ của dự án Scenic Valley; rồi 6.500 căn hộ của dự án Sarimi; 1.860 căn hộ tại dự án The Sun Avenue…

Ước tính đến năm 2017, riêng TP Hồ Chí Minh sẽ có tới 57.500 căn hộ được đưa ra thị trường. Quý III vừa qua, thị trường ghi nhận khoảng 5.220 căn hộ được giao dịch thành công, tăng khoảng 4% theo quý và 59% theo năm, nhưng tỷ lệ hấp thụ của toàn thị trường lại giảm hai điểm phần trăm theo quý và theo năm.

Một điểm đáng chú ý khác là sự trỗi dậy mạnh mẽ của phân khúc căn hộ cao cấp, biệt thự, nhà liền kề. Cụ thể, tổng nguồn cung tính đến quý III vào khoảng 1.680 căn, tăng 47% theo quý và 142% theo năm. Một số doanh nghiệp đã “bung” hàng khá mạnh trong thời gian gần đây. Chẳng hạn, Tập đoàn Kiến Á chào bán lần ba khu biệt thự mặt tiền kiểu mới Galleria. Dự án có tổng diện tích đất hơn 20 nghìn m2 với 58 căn biệt thự và một trung tâm thương mại. Công ty cổ phần Đầu tư và Kinh doanh nhà Khang Điền cũng công bố dự án biệt thự sinh thái Lucasta. Công ty cổ phần Địa ốc Sài Gòn Thương Tín đã giới thiệu ra thị trường một loạt dự án mới thuộc các dòng sản phẩm chính: Khu đô thị phức hợp cao cấp Jamona với dự án nhà biệt thự liền kề Jamona Golden Silk, căn hộ cao cấp Jamona Apartment; Khu căn hộ cao cấp Charmington với dự án căn hộ cao cấp Charmington La Pointe


Nhiều lo lắng
Theo ông Nguyễn Duy Minh, Tổng Giám đốc Công ty BĐS Thanh Yến, sở dĩ nguồn cung căn hộ cao cấp, biệt thự tăng đột biến thời gian vừa qua là do thị trường kỳ vọng nhiều vào Luật Nhà ở năm 2014 cho phép Việt kiều và người nước ngoài mua nhà. Tuy nhiên, cho tới thời điểm này, vẫn chưa có con số thống kê chính xác về số lượng người nước ngoài đã đặt mua nhà. Đây là một nỗi lo rất lớn vì có đến 60% số dân của thành phố có mức thu nhập thấp và trung bình. Do vậy, việc dư thừa nguồn cung ở phân khúc cao cấp là một thực tế rất đáng báo động…

Theo một lãnh đạo Sở Xây dựng TP Hồ Chí Minh, nếu như trước đây nhiều doanh nghiệp xin được chuyển đổi từ nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội, thì hiện tại xu hướng này đang diễn biến ngược lại. Cùng với đó, việc xin chẻ nhỏ căn hộ khiến giới chuyên gia lo ngại sẽ dẫn thị trường đến những khó khăn trong tương lai gần tại những phân khúc nhà ở cụ thể. Thời gian qua, tính thanh khoản của thị trường chỉ tăng lên sau một thời gian dài đóng băng và chủ yếu tập trung tại các dự án được hỗ trợ bởi gói tín dụng 30 nghìn tỷ đồng với giá bình dân. Thị trường cũng tốt lên khi lãi suất ngân hàng xuống thấp. Trên cơ sở đánh giá sức cầu, không ít chuyên gia cho rằng những dự án có giá bán dao động từ ba đến năm tỷ đồng/căn hộ (diện tích 75 đến 80 m2) hiện không phù hợp nhu cầu của đại bộ phận khách hàng.

Chủ tịch Hiệp hội BĐS thành phố Hồ Chí Minh Lê Hoàng Châu đánh giá, thị trường BĐS đang trên đà phục hồi khá nhanh nhưng chưa thật sự vững chắc, chưa phát triển đồng bộ. Quy hoạch, quản lý đô thị và phát triển kết cấu hạ tầng đô thị chưa đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế, văn hóa, cải thiện dân sinh và bảo vệ môi trường; chất lượng công tác quy hoạch, quản lý và thực hiện quy hoạch chưa đáp ứng kịp yêu cầu phát triển của thành phố. TP Hồ Chí Minh hiện có 1.219 dự án, nhưng có đến 405 dự án chưa khởi công; trong số 325 dự án đã khởi công thì có tới 97 dự án đã phải tạm ngưng thi công (nếu tính các dự án tạm ngưng thi công và chưa khởi công thì số lượng lên đến 502 dự án, chiếm 41,18%). Nhiều dự án BĐS không triển khai được do vướng đền bù giải tỏa. Nhiều dự án đã giải phóng được mặt bằng hơn 80% diện tích, thậm chí đến 98% đất dự án, nhưng phần còn lại doanh nghiệp không thể thỏa thuận đền bù được.

Phó Giám đốc Công ty Đất Lành Nguyễn Văn Đực cũng nhận định, với thu nhập của người dân hiện nay, trên thị trường con số bình thường phải là 50 nghìn căn hộ trung bình và sáu nghìn căn hộ cao cấp. Tuy nhiên, tình hình hiện tại diễn ra ngược lại. Đây là sự mất cân đối tiềm ẩn nhiều rủi ro, có nguy cơ đẩy thị trường BĐS đến tình trạng “bong bóng” trở lại. Bài học cay đắng của thị trường này chúng ta vừa trải qua và vẫn còn rất thời sự.

charmington.org/ Vũ Nguyên