Những chia sẻ đầu tư bất động sản thời lạm phát

Những chia sẻ đầu tư bất động sản thời lạm phát

Charmington.org | Những rủi ro về áp lực từ lạm phát đang khiến nền kinh tế toàn cầu đối mặt với nhiều vấn đề. Trong bối cảnh đó, giới đầu tư Bất động sản cần có định hướng rõ ràng để tìm ra những chiến lược phù hợp.

Từ trước tới nay, bất động sản đã được xem là một khoản đầu tư an toàn trong thời kỳ lạm phát, hay “hàng rào chống lạm phát” tương đối hiệu quả. Tuy nhiên, điều này không đồng nghĩa với việc bất kỳ khoản đầu tư bất động sản nào trong thời kỳ suy thoái cũng sẽ tạo ra lợi nhuận. Điều đó nói lên rằng giới đầu tư cần xây dựng một chiến lược để giảm thiểu rủi ro và tối đa hóa cơ hội đầu tư.

Với việc áp lực từ lạm phát đang tăng và chưa có dấu hiệu hạ nhiệt, làm thế nào các nhà đầu tư có thể sử dụng các phương tiện đầu tư này cho bất động sản để kiếm tiền? Dưới đây là một số phương pháp đầu tư được giới đầu tư quan tâm và sử dụng nhiều trong thời kỳ lạm phát.

Mua và nắm giữ

Phương pháp mua và nắm giữ là phương pháp đầu tư điển hình cho các nhà đầu tư cá nhân tham gia đầu tư bất động sản. Đó là cách đầu tư đơn giản nhất. Phương pháp đòi hỏi một người phải mua một tài sản và nắm giữ nó trong nhiều năm để chờ đợi cơ hội tăng giá trị.

Theo lý thuyết, giá bất động sản thường tăng lên theo thời gian. Vì vậy, nếu một người mua có đủ khả năng nắm giữ bất động sản trong dài hạn, vượt qua thời kỳ lạm phát, giá trị bất động sản có thể tăng.

Mua và cho thuê

Mua và cho thuê là một chiến lược khác mà các nhà đầu tư cá nhân thực hiện với một tài sản bất động sản. Trong trường hợp này, một nhà đầu tư mua bất động sản với mục đích cho thuê, tạo ra thu nhập thặng dư và dòng tiền ổn định trong suốt thời gian của hợp đồng cho thuê.

Loại hình đầu tư này cần nhiều bí quyết hơn là hình thức mua và nắm giữ. Để thành công khi đầu tư cho thuê, nhà đầu tư cần phải tính đến trường hợp không có khách thuê nhà, chi phí bảo trì và bảo dưỡng cũng như bất kỳ chi phí nào khác liên quan tới bất động sản và bảo hiểm.

Lợi ích từ hình thức đầu tư mua và cho thuê bất động sản là thị trường này luôn có nhu cầu cao và lợi nhuận từ khoản cho thuê nhiều khả năng tiếp tục tăng để theo kịp chi phí lạm phát.

Mua đi – bán lại

Mua đi – bán lại là một cách kiếm tiền nhanh chóng trên thị trường bất động sản nếu nhà đầu tư có bí quyết và chiến lược rõ ràng. Để loại hình đầu tư này hoạt động hiệu quả, nhà đầu tư cần tìm một bất động sản có giá trị thấp hơn giá trị thị trường, sửa chữa và bảo dưỡng rồi sau đó bán lại với mức giá cao hơn.

Trong thời kỳ lạm phát, hình thức mua đi bán lại vẫn được nhiều nhà đầu tư sử dụng bởi những người có điều kiện về kinh tế thường có xu hướng mua thêm nhà hoặc đất để giữ tiền nên đôi khi việc mua đi bán lại còn diễn ra nhanh hơn thời kỳ không lạm phát.

Quỹ tín thác đầu tư bất động sản (REIT)

REIT cho phép mọi người tập hợp các nguồn lực của bản thân và đầu tư vào các cơ hội trên nhiều phân khúc của thị trường bất động sản như bất động sản thương mại hay nhà đất. Thông thường, REIT được quản lý giống như các quỹ tương hỗ. Mọi người có thể đóng góp một số tiền nhất định hoặc một số tiền theo tỷ lệ và nhận được phần lãi cho các khoản đầu tư đó dựa trên tỷ lệ trả cổ tức và tỷ lệ sở hữu trong REIT.

Câu chuyện "bắt đáy" bất động sản

| CÂU CHUYỆN THẾ GIỚI

Theo nghiên cứu của MSCI, quy mô của thị trường đầu tư bất động sản toàn cầu được quản lý chuyên nghiệp đã tăng lên 11.400 tỷ USD vào năm 2021. Trong khi đó, các nhà đầu tư lập kỷ lục mới với tổng giá trị giao dịch bất động sản đạt 2.100 tỷ USD.

Các chuyên gia nhận định, bất động sản có lịch sử hoạt động tốt trong thời kỳ lạm phát và có thể là một hàng rào tốt, vì điều kiện thị trường cung và cầu thuận lợi, đồng thời cho phép chủ nhà chuyển chi phí lạm phát cho người thuê bằng cách tăng tiền thuê.

Giá trị của bất động sản có xu hướng ổn định hoặc tăng trong thời gian dài. Chỉ số Dow Jones U.S. Real Estate Index, một chỉ số được thiết kế để theo dõi hoạt động của các quỹ tín thác đầu tư bất động sản (REIT) và các công ty khác đầu tư trực tiếp hoặc gián tiếp vào bất động sản thông qua phát triển, quản lý hoặc sở hữu, bao gồm cả các đại lý bất động sản, đạt mức tăng 7,34% hàng năm trong thập kỷ qua.

Bất động sản cũng giúp nhà đầu tư giải quyết lãi suất gia tăng và dự báo tăng trưởng kinh tế chậm hơn trên toàn cầu. Tuy nhiên, trong giai đoạn này, việc định giá lại tài sẽ sẽ diễn ra nhanh hơn thời gian trước do khẩu vị rủi ro đa dạng hơn và nhiều người tham gia đầu tư hơn.

Lãi suất tăng cao gây ảnh hưởng đến việc định giá vốn chủ sở hữu do đầu ra của dòng tiền tự do trong tương lai suy giảm. Tác động tương tự cũng diễn ra đối với giá trị tài sản do người mua không có khả năng tài chính cho các giao dịch lớn. Tuy nhiên, việc giá trị bất động sản giảm do chi phí tài chính tăng cũng làm tăng tỷ suất vốn hóa nhờ lợi nhuận cao hơn. Hệ quả là, bất động sản vẫn hấp dẫn trong mắt nhà đầu tư.

Các chuyên gia dự báo các thương vụ M&A trong ngành bất động sản sẽ diễn ra nhiều hơn nhờ sức mạnh của đồng USD và triển vọng dài hạn của bất động sản. Tuy nhiên, nhà đầu tư cần nghiên cứu kỹ những thay đổi về nhân khẩu học và hành vi của khách mua và khách thuê tại từng thị trường.

Một chuyên gia cho biết: “Chúng ta đang chứng kiến ​​sự tăng trưởng kinh tế mạnh mẽ ở các thành phố trên toàn thế giới. Tuổi kết hôn trung bình đã muộn hơn 10 năm so với trước đây và mức sinh đã giảm ở các nền kinh tế tiên tiến. Hệ quả là, tuổi nghỉ hưu và nhân khẩu học tiếp tục thay đổi, dẫn tới những thay đổi trong chiến lược và loại hình bất động sản đầu tư”.

Một trong những thay đổi nhân khẩu học chính mà thế giới đang chứng kiến là sự thay đổi trong cách thức làm việc của người lao động, với mô hình kết hợp làm việc tại văn phòng và tại nhà đã trở nên phổ biến hơn. Phong trào làm việc tại nhà đã khiến tỷ lệ văn phòng trống trên toàn thế giới tăng lên, nhất lại tại Hoa Kỳ. Tỷ lệ văn phòng trống ở San Francisco là 25% và tại New York là 16%.

Tuy nhiên, bất chấp sự thay đổi trong cách làm việc, bất động sản thương mại và sự sôi động ở các thành phố sẽ không biến mất. Đồng thời, việc chuyển sang mô hình làm việc kết hợp không phải là điều tiêu cực đối với các bất động sản thương mại, giàu tiện nghi ở phân khúc hạng A. Các tòa nhà có sân thượng mở và không gian xanh cung cấp dịch vụ hỗ trợ đặc biệt và bảo trì tại chỗ vẫn đang thu hút tỷ lệ lấp đầy cao hơn.

Hiện tại, thị trường văn phòng đang được phân thành nhóm các tòa nhà hạng B và C đã và sẽ lỗi thời, và các tòa nhà hạng A giàu tiện ích. Mặt bằng hạng B và C có tiềm năng mang đến cơ hội cho các nhà đầu tư bất động sản, nếu mức giá hợp lý và dự án hấp dẫn.

| CÂU CHUYỆN VIỆT NAM

Đồng thời, xu hướng xây dựng, cải tạo và chuyển đổi công năng sẽ diễn ra, không chỉ đối với văn phòng mà cả bất động sản bán lẻ và dân cư. Báo cáo thị trường tháng 10 của DKRA Group cũng đã cho thấy, dù thị trường phía Nam ảm đạm nhưng giá của các phân khúc vẫn tăng. Đối với phân đất nền, nguồn cung mới chỉ bằng 21,4% cùng kỳ năm 2021, chủ yếu tại Long An và Đồng Nai. Nhu cầu trên thị trường giảm mạnh, tỷ lệ tiêu thụ toàn thị trường chỉ đạt khoảng 27%, giảm đến 84,1% so với cùng kỳ năm 2021. Các dự án mở bán trong tháng có mặt bằng giá sơ cấp tăng khoảng 0,25-8% so với lần mở bán trước đó. Ở thị trường thứ cấp, các dự án có mức giá đi ngang hoặc tăng 2% so với tháng 9.

Đối với phân khúc căn hộ, nguồn cung mới trong tháng ghi nhận tăng đáng kể, gấp 3,7 lần so với cùng kỳ năm 2021. Thanh khoản thị trường sơ cấp tiếp tục ở mức thấp với tỷ lệ hấp thụ ở các dự án chỉ dao động từ 20-60% lượng sản phẩm mở bán. Giá bán sơ cấp ghi nhận tăng 4-10% so với đầu năm. Lãi suất đang tăng cao gây áp lực lớn cho người mua lẫn các chủ đầu tư.

| CÂU CHUYỆN BẮT ĐÁY

Theo charmington.org, Thường những người đầu tư có nhiều năm kinh nghiệm trên thị trường họ sẽ " mua khi thị trường trầm lắng và bán khi sôi động". Trong khi đó, đối với những nhà đầu tư mới thì họ lại thường lào vào khi thị trường đang sốt. Tuy nhiên, ở thời điểm hiện tại chỉ thích hợp với những nhà đầu tư có dòng tiền sẵn và tiềm lực tài chính mạnh, muốn đầu tư dài hạn.

"Hiện nay, nhiều nhà đầu tư cũng đang đưa ra câu hỏi, đây đã là "đáy" của thị trường bất động sản hay chưa. Nhưng, chúng ta phải hiểu, thị trường trải qua rất nhiều chu kỳ, khoảng 10 năm xuất hiện một lần. Đối với BĐS, chúng ta không có khái niệm "đáy". "Đáy" BĐS có thể hiểu ngắn gọn là chúng ta mua sản phẩm đó đúng với giá trị ở khu vực nào đó". Với các nhà đầu tư, bây giờ là giai đoạn cần phải nghe ngóng thêm về những tin tức về chính sách vĩ mô của nền kinh tế, lãi suất, để từ đó tìm được sản phẩm đáng để đầu tư và phù hợp với nhu cầu.

Khi nhà đầu tư hoặc khách hàng mua ở các sản phẩm vùng ven của đô thị lớn như TP.HCM, cần xem xét các phân khúc. Song song, nhà đầu tư cần bao quát góc nhìn về giá ở mỗi khu vực, xem nhiều dự án và đưa ra quyết định đúng đắn để tránh phải trường hợp "thổi giá" lên quá cao. Lúc đó, nếu mua vào, đầu tư sẽ không hiệu quả, thậm chí là lỗ.

Theo Charmington.org, Nếu như khách hàng đang muốn mua một sản một căn nhà để ở và vị trí ưa thích, chủ nhà sẵn sàng bán thì không cần quan tâm đến giá của căn nhà đó có ở "đáy" hay không. Đây là loại hình của BĐS tiêu dùng theo nhu cầu thực và với loại này này thì khách hàng chỉ cần quan tâm đến sản phẩm đó có phù hợp với kế hoạch tài chính hay không. Tương tự và với đối với loại hình để đầu tư lâu dài, tích trữ tài sản. Đây là 2 loại hình không bị quá phụ thuộc vào biến động của thị trường.

Còn đối với kinh doanh BĐS, nhà đầu tư, khách hàng cần đoán "đáy", "đỉnh", dùng đòn bẩy tài chính và điều này cũng giống như việc mua cổ phiếu. Từ đó, nhà đầu tư cũng cần lưu ý đến ừng phân khúc BĐS, vị trí dự án, khu vực, địa phương. Có thể nói, BĐS là một lớp tài sản, do đó, khi nào lãi suất chưa đạt "đỉnh" thì giá tài sản chưa thể đạt "đáy". Hiện nay, lãi suất ở Việt Nam vẫn chưa đạt đỉnh và có thể đến cuối năm 2023 mới đạt đến đỉnh.

"Việc của nhà đầu tư hay khách hàng là cần nghiên cứu, bổ sung kiến thức khi tham gia thị trường thay vì ngồi suy nghĩ đâu là "đáy", đâu là "đỉnh". Cùng với đó là nhà đầu tư, khách hàng cần chuẩn bị kế hoạch tài chính thật tốt để khi giá BĐS đó giảm, thì lập tức có thể mua vào".