Charmington.org | Bất động sản tiếp tục là một khoản đầu tư hữu ích trong năm 2024 tại Việt Nam, có tiềm năng thu nhập thụ động và là tài sản đầu tư tăng giá lâu dài. Đây cũng là một cách thông minh để đa dạng hóa danh mục đầu tư bên cạnh cổ phiếu, trái phiếu và quỹ tương hỗ truyền thống.
Mặc dù sở hữu một ngôi nhà có thể là bước đột phá đầu tiên trong lĩnh vực đầu tư bất động sản, nhưng vẫn có rất nhiều con đường khác để khai thác thị trường này, từ bất động sản cho thuê và mua bán nhà lướt đến quỹ tín thác đầu tư bất động sản (REIT) và các nền tảng trực tuyến.
Dưới đây là 6 chiến lược đầu tư bất động sản cổ điển nhưng vẫn rất hiệu quả trong năm 2024 để giúp bạn sinh lời bền vững.
Mua bất động sản cho thuê
Mua và cho thuê bất động sản cho khách thuê ngắn hạn hoặc dài hạn là một cách kinh điển để đầu tư vào bất động sản. Lợi ích to lớn của việc trở thành chủ nhà là bạn có thể khấu trừ nhiều chi phí liên quan đến tài sản, bao gồm bảo trì, sửa chữa, phí bảo hiểm, tiện ích, thủ tục hành chính, lãi thế chấp và khấu hao.
Tất nhiên, nhược điểm ở chỗ bất động sản cho thuê là một khoản đầu tư tốn nhiều thời gian với chi phí ban đầu cao. Bạn có thể phải đối mặt với các khoản thanh toán chậm từ khách thuê, thiệt hại về tài sản và những người thuê nhà ngang ngược. Tuy nhiên, bạn có thể tận hưởng dòng tiền dương và giá trị lâu dài nếu chọn được một bất động sản phù hợp. Hơn nữa, nếu bạn bán căn nhà và đổi nó lấy một bất động sản “tương tự”, bạn có thể hưởng lợi thế về tăng giá vốn và giảm thuế.
Cho thuê một phần
Cho thuê một phần căn nhà bạn ở có thể là một cách tuyệt vời để đầu tư vào bất động sản. Bạn có thể cho thuê phòng đơn, tầng hầm, tầng áp mái hoặc gian nhà phụ trong căn nhà bạn sở hữu hoặc đi thuê. Chi phí ban đầu có thể ở mức tối thiểu, tùy thuộc vào tình trạng của căn nhà. Và thu nhập tăng thêm có thể bù đắp chi phí thuê nhà hàng tháng, hoặc giúp bạn trả bớt khoản thế chấp mua nhà và xây dựng vốn chủ sở hữu dần dần.
Một cách thức hiện đại hơn là đầu tư vào một bất động sản dành cho nhiều gia đình. Bạn có thể sống trong một căn hộ và cho thuê phần còn lại. Cho dù thuê một căn phòng hay một nửa căn hộ song lập, bạn đều có thể tìm được người thuê dài hạn hoặc - nếu được phép - cho thuê ngắn hạn bằng cách sử dụng các nền tảng trực tuyến như Airbnb.
Sử dụng nền tảng đầu tư bất động sản trực tuyến
Các nền tảng đầu tư bất động sản trực tuyến (hay còn gọi là “các trang web huy động vốn từ cộng đồng”) là những nền tảng mới xuất hiện trong thế giới đầu tư bất động sản. Những nền tảng này kết nối các nhà phát triển với các nhà đầu tư quan tâm, những người góp vốn của họ để tài trợ cho các dự án bất động sản chỉ với số vốn ban đầu rất nhỏ, ví dụ 500 USD.
Đổi lại, các nhà đầu tư sẽ nhận được cổ phần hoặc vốn chủ sở hữu trong một dự án, cũng như các khoản lợi tức phân phối hàng tháng hoặc hàng quý nếu mọi việc suôn sẻ. Mặc dù các khoản đầu tư này mang lại lợi nhuận tiềm năng cao hơn REIT được giao dịch công khai nhưng chúng có nhiều rủi ro hơn và thường có tính thanh khoản kém, do đó bạn có thể không bán được cổ phần của mình một cách nhanh chóng.
Một số nền tảng chỉ mở cho các nhà đầu tư có chứng nhận, trong khi những nền tảng khác, bao gồm RealtyMogul, mang đến cơ hội cho cả các nhà đầu tư không có giấy chứng nhận. Các nhà đầu tư thường trả phí quản lý hàng năm từ khoảng 0,25% đến 2,50% (tùy thuộc vào nền tảng) và các khoản phí khác có thể được áp dụng.
Mua bán nhà lướt
Việc mua bán nhà lướt liên quan đến việc mua một ngôi nhà có giá thấp, sửa chữa nó và bán đi để kiếm lời. Với bất động sản phù hợp, bạn có thể kiếm được lợi nhuận nhanh hơn so với việc quản lý tài sản, nhưng mọi chuyện không dễ dàng như trên truyền hình.
Để trở thành người đầu tư thành công, bạn cần nhìn thấy tiềm năng của bất động sản và có tầm nhìn để biến mọi thứ thành hiện thực. Bạn cũng cần có đủ tiền mặt, đội ngũ nhà thầu đáng tin cậy và kỹ năng lập ngân sách chính xác để đảm bảo lợi nhuận dương.
Kỹ năng tổ chức dự án mạnh mẽ cũng là một điểm cộng. Bạn có thể bán ngôi nhà càng sớm thì bạn càng tốn ít chi phí nắm giữ, bao gồm thanh toán thế chấp, tiện ích, thuế tài sản, phí chung cư (nếu có) và bảo hiểm.
Mua cổ phần của REIT
REIT có thể là một lựa chọn tuyệt vời nếu bạn muốn tiếp cận với bất động sản mà không phải chịu trách nhiệm và đau đầu trong việc quản lý tiền thuê nhà. REIT là một công ty sở hữu và vận hành các bất động sản tạo thu nhập, chẳng hạn như tòa nhà chung cư, văn phòng, nhà kho, cơ sở y tế, khách sạn và trung tâm bán lẻ. Giống như các quỹ tương hỗ, REIT tập hợp vốn của nhiều nhà đầu tư và sở hữu một danh mục tài sản. Các nhà đầu tư mua cổ phần của REIT và kiếm được một phần thu nhập tương ứng.
Hầu hết REIT đều được giao dịch công khai trên các sàn giao dịch chứng khoán, khiến chúng trở thành một cách đầu tư bất động sản dễ dàng và có tính thanh khoản cao. REIT kiếm tiền bằng cách cho thuê không gian và thu tiền thuê đối với bất động sản mà quỹ này nắm giữ. Đổi lại, các nhà đầu tư kiếm được tiền thông qua cổ tức.
Đầu tư vào một nhóm đầu tư bất động sản (REIG)
Nhóm đầu tư bất động sản (REIG) là một câu lạc bộ gồm các nhà đầu tư tư nhân tập trung tiền và chuyên môn của họ để mua bất động sản tạo thu nhập. REIG có thể là một lựa chọn tốt nếu bạn muốn sở hữu tài sản cho thuê nhưng không muốn chịu trách nhiệm duy nhất trong việc quản lý chúng. REIG tận dụng sức mua (và kinh nghiệm) của toàn bộ mọi thành viên trong nhóm để đầu tư vào nhiều loại bất động sản khác nhau, bao gồm các khu chung cư, chung cư và tòa nhà thương mại.
Về mặt tích cực, REIG cho phép bạn học hỏi từ những nhà đầu tư bất động sản khác, có kinh nghiệm hơn trong quá trình tham gia vào các giao dịch có thể mở rộng danh mục của bạn. Tuy nhiên, nhược điểm là phí thành viên có thể làm giảm lợi nhuận của bạn và khoản đầu tư có thể thất bại nếu bạn hợp tác với một nhóm thiếu kinh nghiệm hoặc không có kỹ năng. Tuy nhiên, nếu bạn nghiên cứu và tìm được một nhóm phù hợp với mục tiêu và khả năng chịu rủi ro của mình thì REIG có thể là một chiến lược đầu tư đáng giá.
Chuẩn bị tài chính
Điều này có vẻ hiển nhiên nhưng một trong những việc cần cân nhắc đầu tiên khi đầu tư bất động sản là phải có đủ vốn. Bất chấp những lời khuyên lỗi thời cho rằng có thể mua được bất động sản mà không cần vốn đầu tư ban đầu hoặc rất ít vốn, thực tế thị trường đã thay đổi.
Khi mua bán bất động sản, bạn còn phải tính đến nhiều chi phí khác nhau, chẳng hạn như phí công chứng, phí làm sổ đỏ, thuế thu nhập cá nhân và hoa hồng môi giới. Mặc dù không cần thiết phải có đủ tiền mặt cho các chi phí này, nhưng việc có sẵn một khoản tiền tương đối sẽ cải thiện điểm tín dụng của bạn và có khả năng giúp bạn được hưởng mức lãi suất thấp hơn.
Mua và nắm giữ
Sự gia tăng yêu cầu về vốn chủ sở hữu và lãi suất trong năm 2023 đã thu hút nhiều nhà đầu tư và giảm bớt các nhà đầu cơ. Xu hướng này rất tích cực vì thanh lọc và giữ lại được những nhà đầu tư có tình hình tài chính ổn định và kỳ vọng thực tế. Những người có sẵn tiền mặt và mua để nắm giữ trong thời gian dài sẽ là người chiến thắng.
Đầu tư vào bất động sản là một trò chơi dài hạn và việc vội vàng đưa ra quyết định có thể dẫn đến kết quả tồi tệ. Vì vậy hãy dành thời gian, tiến hành nghiên cứu kỹ lưỡng và tập trung vào việc tìm kiếm một bất động sản thực sự đặc biệt để đầu tư.
Tập trung vào thị trường B và C
Với những điều chỉnh về lãi suất thế chấp và thị trường hạ nhiệt, giá bất động sản sẽ tiếp tục giảm, nhưng vẫn ở mức thấp. Các địa điểm hạng A sẽ duy trì giá ổn định, nhưng các thị trường hạng B và C có thể chứng kiến giá giảm tương đối.
Điều này giúp bất động sản ở khu vực B và C trở nên hấp dẫn hơn với nhà đầu tư thúc đẩy đầu tư công vào cơ sở hạ tầng về các tỉnh để phục hồi kinh tế sau đại dịch.
Đầu tư vào bất động sản chất lượng
Mặc dù vị trí đóng một vai trò quan trọng trong bất động sản nhưng không nên bỏ qua tình trạng và chất lượng của bất động sản. Một bất động sản có thể nằm ở vị trí đắc địa, nhưng nếu nó cần được cải tạo toàn bộ hoặc ở trong tình trạng tồi tàn, bạn có thể mất thêm rất nhiều chi phí và thất bại về mặt đầu tư.
Việc lựa chọn những bất động sản ở tình trạng tốt hoặc mới có thể giúp bạn tiết kiệm thời gian, công sức và tiền bạc về lâu dài. Đầu tư vào bất động sản có tiêu chuẩn về năng lượng và xây dựng chất lượng cao cũng có thể mang lại những lợi ích bổ sung, chẳng hạn như ưu đãi của chính phủ và các lợi ích về thuế.
Tận dụng chính sách ưu đãi
Các nhà đầu tư bất động sản có thể được hưởng lợi từ nhiều chính sách về thuế. Không giống như chủ sở hữu nhà, các nhà đầu tư bất động sản có thể tận dụng lợi ích về thuế, khiến việc thuê nhà trở thành một lựa chọn hấp dẫn từ quan điểm tài chính.
Với bất động sản phù hợp, bạn có thể hưởng thêm nhiều lợi ích về thuế, giúp lợi nhuận tổng thể cao hơn. Hãy tìm thêm các chương trình và trợ cấp của chính phủ dành cho loại hình bất động sản bền vững, vì chúng có thể cung cấp thêm các ưu đãi tài chính cho khoản đầu tư bất động sản của bạn.
Tóm lại, bí quyết để đầu tư bất động sản thành công trong giai đoạn hiện nay là đảm bảo bạn có đủ phương tiện tài chính để đầu tư hợp lý, tận dụng được các điều kiện thị trường, tập trung vào các khu vực và vị trí hấp dẫn, ưu tiên chất lượng bất động sản, và tận dụng các chính sách ưu đãi để tối đa hóa lợi nhuận.
