Charmington.org | Khi chọn mua căn hộ chung cư thì Anh Chị nên quan tâm các thông số kỹ thuật này ngoài tiện nghi, chất lượng sống, giá tiền hay tiện ích...điều này ảnh hưởng tới chất lượng căn hộ, an toàn về PCCC....
Theo quy chuẩn, tiêu chuẩn và văn bản quy phạm pháp luật về nhà ở hiện hành không khống chế tối đa chiều cao đối với các căn hộ chung cư mà chỉ quy định chiều cao tối tiểu. Cụ thể, chiều cao này sẽ được tính theo kích thước thông thủy – tính từ mặt sàn đến phần mặt dưới tòa nhà. Tuy nhiên, các không gian trong căn hộ cần phải được đảm bảo theo tiêu chuẩn sau:
-
Phòng ở: không thấp hơn 3 mét
-
Phòng bếp, phòng vệ sinh: không thấp hơn 2.4 mét
-
Tầng hầm, tầng nửa hầm, tầng kỹ thuật: không thấp hơn 2 mét
-
Phòng ở ký túc xá giường tầng: không thấp hơn 3.3 mét. Trong trường hợp này, chiều rộng thông thủy của phòng cũng không được nhỏ hơn 3.3 mét.
Tiêu chuẩn thiết kế nhà chung cư cao tầng
Quy định về diện tích căn hộ chung cư
-
30m2 đối với các căn nhà ở xã hội
-
45m2 đối với các căn nhà ở thương mại
-
Ký túc xá: 4m2/người
-
Phòng Diện tích tối thiểu (m2)
-
Phòng khách 14m2
-
Phòng ngủ đơn 10m2
-
Phòng ngủ đôi 12m2
-
Phòng vệ sinh có bồn tắm 5m2
-
Phòng vệ sinh vòi hoa sen 3m2
-
Phòng bếp 5m2
-
Bếp + khu vực ăn uống 12m2
Tiêu chuẩn chiếu sáng chung cư
-
Đối với căn hộ có 2 phòng đến 3 phòng ngủ: một phòng có thể không có chiếu sáng tự nhiên.
-
Căn hộ có từ 4 phòng trở lên: hai phòng có thể không có chiếu sáng tự nhiên.
-
Tất cả các cửa sổ trong mỗi tòa nhà từ tầng 9 trở lên chỉ được làm cửa lật hoặc cửa trượt có chữ an toàn khi mở.
-
Các căn hộ không có ban công hoặc logia, cần phải bố trí ít nhất một cửa sổ ở tường mặt ngoài nhà có kích thước lỗ mở thông thủy không nhỏ (600 x 600) mm phục vụ cho việc cứu nạn, cứu hộ.
-
Hành lang và thang bộ trong mỗi tòa nhà chung cư cần đủ rộng để quá trình di chuyển hằng ngày cũng như trong các trường hợp khẩn cấp diễn ra có thể đi lại thuận tiện.
-
Bắt buộc phải có hệ thống camera an ninh giám sát nghiêm ngặt mỗi hành lang và bảo vệ các lối ra vào 24/24h.
Tiêu chuẩn thang máy chung cư
-
Đối với chung cư từ 6 tầng trở lên phải có ít nhất 1 thang máy, còn chung cư có từ 9 tầng trở lên phải có từ 2 tháng máy.
-
Nhà chung cư cao hơn 50m, bắt buộc trong mỗi khoang cháy cần phải có thang máy để đảm bảo cho quá trình phòng cháy chữa cháy.
-
Thông thường, mỗi thang máy có sức nâng không nhỏ hơn 400kg. Tuy nhiên, nếu căn hộ chung cư nào có 1 thang máy thì phải lắp thang có sức nâng không nhỏ hơn 600kg.
-
Chiều rộng của thang máy chở người cần được bố trí sao cho phù hợp với tiêu chuẩn. Đồng thời, thang máy cũng phải trang bị đầy đủ các chức năng, thiết bị chống kẹt, bộ cứu hộ…
Tiêu chuẩn bãi đậu xe, tầng hầm
Tiêu chuẩn chung cư đối với chỗ đỗ xe
-
Nhà ở thương mại: cứ 100m2 diện tích sử dụng căn hộ phải bố trí ít nhất 20m2 chỗ để xe.
-
Nhà ở xã hội: Cứ 100m2 diện tích sử dụng căn hộ phải bố trí ít nhất 12m2 chỗ để xe
-
Chỗ để ô tô: được tính từ 4 – 6 hộ có 1 chỗ để xe với tiêu chuẩn diện tích là 25m2/xe.
-
Chỗ để mô tô, xe máy: mỗi hộ được tính 2 xe máy, tiêu chuẩn diện tích là 2.5 – 3m2/xe
-
Chỗ để xe đạp: mỗi hộ được tính 1 xe đạp, tiêu chuẩn diện tích là 0.9m2/xe.
Tiêu chuẩn tầng hầm
-
Chiều cao tối thiểu:2.2m, có ít nhất 2 lối cho xe ra, vào.
-
Độ dốc của hầm không lớn hơn 15% so với chiều sâu, độ dốc thẳng và đường dốc cong là 17%
-
Lối ra vào cần được thông ra ngoài đường chính, không được thông ra phía hành lang
-
Số lượng lối ra vào không được ít hơn 2 và có kích thước không được nhỏ hơn 0.9 x 1.2m
-
Phải có thang máy xuống tới tầng hầm
-
Nền và vách hầm cần đổ bê tông cốt thép có độ dày là 20cm. Mục đích chính là không để nước ngầm hoặc nước thải từ các nhà lân cận thấm vào.
Khoảng cách tối thiểu giữa 2 tòa nhà
Đảm bảo khoảng cách giữa các tòa nhà là một trong những yêu cầu được nêu cụ thể trong Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng để đảm bảo an toàn trong thi công xây dựng cũng như cho người sử dụng.
Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng hiện hành được ban hành kèm theo tại Thông tư 01/2021/TT-BXD. Theo đó, ghi nhận yêu cầu về kiến trúc cảnh quan, thiết kế đô thị và bố cục công trình đối với các khu vực phát triển mới có quy định chi tiết:
-
Yêu cầu khoảng cách tối thiểu giữa các tòa nhà, công trình riêng lẻ hoặc dãy nhà liền kề phải được quy định tại đồ án quy hoạch chi tiết và thiết kế đô thị. Bố trí các công trình, xác định chiều cao công trình phải đảm bảo giảm thiểu các tác động tiêu cực của điều kiện tự nhiên (nắng, gió...), tạo ra các lợi thế cho điều kiện vi khí hậu trong công trình và phải đảm bảo các quy dịnh về phòng cháy, chữa cháy.
-
Bên cạnh đó, khoảng cách giữa các công trình phải đáp ứng các yêu cầu:
Trường hợp các công trình có chiều cao < 46m
-
Khoảng cách giữa cạnh dài của các công trình phải đảm bảo lớn hơn hoặc bằng 1/2 chiều cao công trình nhưng không được nhỏ hơn 7 m.
-
Ví dụ: 2 Tòa nhà cao 40 m, thì khoảng cách giữa hai cạnh dài của tòa nhà ít nhất phải là 7m trở lên.
-
-
Khoảng cách giữa đầu hồi của công trình với đầu hồi hoặc cạnh dài của công trình khác phải đảm bảo lớn hơn hoặc bằng 1/3 chiều cao của công trình nhưng không được nhỏ hơn 4 m.
-
Trường hợp trong cùng một lô đất có các dãy nhà liền kề nếu được quy hoạch cách nhau, khoảng cách giữa cạnh mặt sau của dãy nhà liền kề phải đảm bảo lớn hơn hoặc bằng 4 m.
Trường hợp các công trình có chiều cao >= 46 m
-
Khoảng cách giữa cạnh dài của các công trình phải lớn hơn hoặc bằng 25 m;
-
Khoảng cách giữa đầu hồi của công trình với đầu hồi hoặc cạnh dài của công trình khác phải đảm bảo lớn hơn hoặc bằng 15m.
Lưu ý: Khoảng cách giữa các công trình có chiều cao khác nhau thì lấy theo quy định của công trình có chiều cao lớn hơn. Tức nếu 1 tòa nhà cao 30 và 1 tòa nhà cao 60m thì cần phải đáp ứng điều kiện về khoảng cách giữa hai tòa nhà theo quy định đối với tòa nhà có chiều cao >=46m.
Đối với công trình có chiều dài cạnh dài và chiều dài đầu hồi tương đương nhau thì mặt công trình tiếp giáp với đường giao thông lớn nhất được tính là cạnh dài của dãy nhà.
Như vậy, có thể thấy, theo Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về xây dựng hiện hành thì khoảng cách tối thiểu giữa các tòa nhà cần đảm bảo được xác định cụ thể phụ thuộc vào chiều cao của các tòa nhà.
Yêu cầu về mật độ xây dựng tối đa của lô đất
Bên cạnh đó, việc xây dựng các công trình để đảm bảo an toàn về kết cấu, an toàn cháy nổ, an toàn về môi trường cho người sử dụng thì còn phải tuân thủ yêu cầu về mật độ xây dựng thuần tối đa cho phép. Trong đó:
-
Mật độ xây dựng thuần tối đa của lô đất xây dựng nhà ở riêng lẻ được quy định như sau:
-
Mật độ xây dựng thuần tối đa của lô đất xây dựng nhà chung cư được xác định trong đồ án quy hoạch và thiết kế đô thị nhưng phải đảm bảo các quy định theo bảng dưới đây và các yêu cầu về khoảng cách tối thiểu giữa các dãy nhà, về khoảng lùi công trình (khoảng lùi công trình sẽ trình bày tại mục 3.
.png)
Bảng quy chuẩn kỹ thuật quốc gia ban hành kèm theo Thông tư 01/2021/TT-BXD
Yêu cầu về khoảng lùi công trình
Khoảng lùi công trình được quy định tại mục 2.6.2 của Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về xây dựng theo đó:
-
Khoảng lùi của các công trình tiếp giáp với đường giao thông (đối với đường giao thông cấp khu vực trở lên) được quy định tại đồ án quy hoặc chi tiết và thiết kế đô thị nhưng phải thỏa mãn quy định theo bảng dưới đây:
Lưu ý: Đối với tổ hợp công trình bao gồm phần đế công trình và tháp cao phía trên thì các quy định về khoảng lùi công trình được áp dụng riêng đối với phần đế công trình và đối với phần tháp cao phía trên theo chiều cao tương ứng của mỗi phần.
VI PHẠM THÌ BỊ XỬ LÝ THẾ NÀO?
Nghị định 16/2022/NĐ-CP là văn bản quy định xử phạt vi phạm hành chính về xây dựng mới nhất hiện nay. Trong đó không có quy định xử phạt đích danh hành vi vi phạm yêu cầu về khoảng cách tối thiểu giữa các tòa nhà mà thông qua quy định xử phạt như sau:
-
Hành vi lập hồ sơ thiết kế kiến trúc và xây dựng không phù hợp với quy chuẩn kỹ thuật quốc gia (điểm a khoản 2 Điều 11) với mức phạt tiền từ 60 triệu đồng đển 80 triệu đồng đối với người quyết định đầu tư, chủ đầu tư hoặc chủ sở hữu, người quản lý, sử dụng công trình. Đồng thời buộc lập lại hồ sơ thiết kế kiến trúc và xây dựng phù hợp với quy chuẩn kỹ thuật quốc gia.
-
Hành vi sử dụng sai quy chuẩn kỹ thuật, áp dụng sai tiêu chuẩn kỹ thuật quốc gia trong hoạt động xây dựng (khoản 4 Điều 26). Hành vi này sẽ bị phạt tiền từ 50 triệu đồng đến 60 triệu đồng. Và buộc sử dụng đúng quy chuẩn kỹ thuật xây dựng đối với các công trình chưa khởi công hoặc đang thi công xây dựng.
