Charmington.org | Dễ thấy ở các thành phố lớn như TPHCM, Hà Nội chứng kiến lượng giao dịch bất động sản tăng mạnh khi nền kinh tế đang dần phục hồi. Tập trung vào phân khúc CĂN HỘ CAO CẤP khi mà những dự án mới theo truyền thông đều "Cháy hàng". Sau đây, Admin xin phân tích một số góc nhìn và những lưu ý cần thiết để góp phần nào đó vào hiệu quả đầu tư bất động sản của Anh Chị.
Khi mà suy thoái kinh tế cũng như biến động kinh tế Thế giới & Việt Nam đi qua, Sự khó khăn đặc thù của BĐS trong nước cũng dần được gỡ vướng và phát triển. Dễ thấy nguồn cung các dự án mới đã xuất hiện trở lại, đặc biệt là phân khúc CĂN HỘ CAO CẤP tại các Thành phố lớn như TPHCM, HÀ NỘI, ĐÀ NẴNG...Khi mà lượng giao dịch báo cáo thật ĐÁNG MƠ ƯỚC khi mà nền kinh tế đang PHỤC HỒI. Vậy câu chuyện Tại sao Căn hộ cao cấp lại sốt vậy và góc độ nhỏ về một thực trạng có thể thấy ra RỦI RO từ phía các NHÀ ĐẦU TƯ tham gia chọn mua loại BĐS này!
1. LƯỢNG GIAO DỊCH TĂNG MẠNH
Năm 2024, toàn thị trường có gần 81 ngàn sản phẩm chào bán, tăng hơn 40% so với năm 2023. Trong đó, có 65,376 sản phẩm chào bán mới, gấp 3 lần so với năm trước, tuy nhiên chỉ bằng 7% so với năm 2018 (năm chưa xảy ra đại dịch). Riêng quý 4/2024, có 28 ngàn sản phẩm chào bán mới, gấp 2 lần so với quý trước và gấp 4 lần cùng kỳ.
Trong đó có 47 ngàn giao dịch thành công, tương đương với tỷ lệ hấp thụ đạt 72%; căn hộ chung cư là loại hình áp đảo thị phần, chiếm 75% lượng giao dịch theo VARS.
2. AI THAM GIA?
Dễ nhận thấy Những câu chuyện Hạ tầng giao thông, khan hiếm nguồn cung, kinh tế đã phục hồi,...đang tác động rất lớn đến QUYẾT ĐỊNH ĐẦU TƯ của khách hàng sau thời gian dài nằm im vì suy thoái, vì pháp lý và nguồn cung ít. Cộng thêm thực tế hiện tại các dự án mới đã "giải khát" cho thị trường bằng các chính sách vô cùng hấp dẫn như: thanh toán 5% sở hữu, Tổng thanh toán 30-50% đến khi nhận nhà, Chính sách cho vay ân hạn lãi gốc 2-3 năm (miễn cả phí phạt tất toán...) hãy chính sách ổn định lãi suất 10-15 năm là tác nhân hấp dẫn nhà đầu tư hay người mua ở quyết định xuống tiền.
Ngoài những KHÁCH HÀNG có nhu cầu mua ở, mua đầu tư (bán lại, cho thuê) mà có một chủ thể tham gia vào lượng giao dịch KHÔNG NHỎ đó là SÀN MÔI GIỚI & một số ít CÁ NHÂN MÔI GIỚI & NHÓM MÔI GIỚI có điều kiện có thể thanh toán trước một phần BĐS (5% đợt 1, sau đó 3-6 tháng sau 5% nữa...) để bán lại với một mức LỢI NHUẬN mong muốn sau 3-6 tháng sau hoặc SÀN đủ chỉ tiêu NHẬN THƯỞNG từ chủ đầu tư hoặc môi giới đủ chỉ tiêu TĂNG LƯƠNG & THƯỞNG.
Một số ít tham gia nữa là ĐỐI TÁC CUNG CẤP DỊCH VỤ, CÁC CHỦ TRÁI PHIẾU, CHỦ NỢ MUỐN CẤN TRỪ BẰNG BĐS...
Ở đây mình xin nhấn mạnh: Mình không công kích chỉ đưa góc nhìn thực tế, Mỗi NHÀ ĐẦU TƯ, SÀN MÔI GIỚI, SALE...họ tự chịu trách nhiệm với QUYẾT ĐỊNH ĐẦU TƯ của mình và THƯỢNG TÔN PHÁP LUẬT. Nói nôm na LỜI ĂN LỖ CHỊU, Đây mình sẽ chia sẻ thêm một thực tế mà bản thân mình thấy được khi tham gia thị trường đặc biệt là CĂN HỘ CAO CẤP đang rất HOT tại TPHCM & HÀ NỘI.
3. NGƯỜI KHÁ ĐẦU TƯ SẢN PHẨM NGƯỜI GIÀU CÓ RỦI RO GÌ?
Hiện tại, theo mình biết có khá nhiều người quyết định "xuống tiền" sở hữu một CĂN HỘ CAO CẤP vì đợt 1 chỉ thanh toán 5%, 1 năm sau mới 15-20%, hay ngân hàng hỗ trợ 2-3 năm đến khi nhận nhà...khi mà VỐN TỰ CÓ chỉ dưới 50% tài sản sở hữu. Mình sẽ phân tích góc độ "RỦI RO" của Anh Chị, còn cái được ANH CHỊ lên BÁO đọc ạ :)). CĂN HỘ CAO CẤP bản chất dành cho NHÀ GIÀU THỰC SỰ, HỌ CÓ GU & HỌ LUÔN NHÌN DÀI HẠN...TÍNH THANH KHOẢN THẤP nên nếu "Anh Chị không có TẦM NHÌN DÀI HẠN, và DÀI HẠN KHÔNG CÓ KHẢ NĂNG CHI TRẢ 100% CHO CĂN HỘ, hoặc đó là BĐS ĐẦU TIÊN của mình" thì không nên tham gia.
-
Rủi ro thanh toán: Thanh toán chỉ 5% đợt 1 và Tổng 30% - 50% đến lúc nhận nhà nhìn thấy RẤT NHẸ NHÀNG nhưng thực tết điều này rất RỦI RO bởi ưu đãi thường 2-3 năm nếu dự án đúng lộ trình Anh Chị phải chuẩn bị 50%-70% giá trị còn lại. Đây là một điều khá khó khăn nếu Anh Chị không chuẩn bị Đủ số tiền còn lại. Nếu VAY NGÂN HÀNG (Vốn tự có 20-30%) Ngân hàng sẵn sàng cho Anh Chị vay 70-80% giá trị Căn hộ từ 15-30 năm với chính sách (không lãi - không gốc - không phí phạt tất toán) đến khi NHẬN NHÀ, hay thậm chí thêm 2 năm sau khi NHẬN NHÀ. Nhìn vào chính sách rất tốt nhưng rủi ro ở đây là Bẫy LÃI SUẤT so với THU NHẬP (Anh Chị phải tất toán khoản vay lúc hết ưu đãi hoặc chấp nhận đóng LÃI + GỐC hàng tháng với lãi suất 11-12%/năm có thể hơn trong tương lai?).
-
Rủi ro thanh khoản: Qua rồi cái thời Mua Đi Bán Lại được ngay hoặc trong vòng 3-6 tháng. Thị trường BĐS giờ Đã chặt chẽ và chuyên nghiệp hơn rất nhiều. Và đặc biệt là CĂN HỘ CAO CẤP giá trị thường chục tỷ thì TỆP KHÁCH sẵn sàng MUA LẠI rất thấp.
-
Rủi ro Biến động kinh tế và xu hướng: Căn hộ cao cấp là dạng BĐS rất nhạy cảm với biến động kinh tế và xu hướng, đặc biệt là GU đối tượng chấp nhận mua lại của Anh Chị. Nếu kinh tế biến động theo chiều hướng xấu thì BĐS nói chung và Căn hộ cao cấp sẽ bị ảnh hưởng rất lớn.
-
Tâm lý người giàu: Người giàu chấp nhận mua căn hộ giá cao là đúng thực tế, Nhưng...không phải căn hộ cao cấp nào họ cũng mua vì tiêu chí riêng của họ rất khắc khe. Và một TÂM LÝ mình nhận thấy ở họ là CHỈ THÍCH MUA TỪ CHỦ ĐẦU TƯ và SẢN PHẨM ĐỘC BẢN, HIẾM, AN NINH, ĐẲNG CẤP, ĐỊA VỊ....
-
Tâm lý FOMO: Thấy thị trường sôi động, báo chí ầm ầm, sale chào liên tục, lên đâu cũng thấy dự án, đợt 1 chỉ có 5% quá oki...thế là MUA và hy vọng 3-6 tháng bán lại chênh lệch vì MÌNH MUA ĐỢT 1 MÀ, đợt sau CHỦ ĐẦU TƯ sẽ tăng giá. Anh Chị suy nghĩ thế không Sai...nhưng thị trường CHẮC CHẮN có nhiều người đang THAM GIA giống Anh Chị khi mà VỐN ÍT thì đến đợt thanh toán tiếp theo không có để thanh toán, hoặc thị trường xấu,...BÁN THÁO sẽ xuất hiện, Cùng đạp nhau để ra hàng, cắt lỗ 10-20% cũng không ai mua.
-
Bên Lề số ít: thường một Dự án sẽ có CHÍNH SÁCH NGOẠI GIAO & GIÁ NGOẠI GIAO với 3 lợi thế là GIÁ - VỊ TRÍ CĂN HIẾM - LỊCH THANH TOÁN ƯU ĐÃI HƠN...dành cho số ít sẽ cạnh tranh TRỰC TIẾP nến tình huống xấu của nền kinh tế hoặc biến động thị trường. hoặc đơn giản là đưa lên bàn cân khi khách mua lại quyết định chọn mua lại căn hộ Anh Chị sở hữu.
Vậy Nên, HÃY ĐẦU TƯ DÀI HẠN, CÓ TRÁCH NHIỆM VỚI BẢN THÂN VÀ ĐỂ THỊ TRƯỜNG BĐS LÀNH MẠNH, BỀN VỮNG
4. ĐẦU TƯ LUÔN PHẢI NHỚ
Đầu tư bất động sản cao cấp mang lại cơ hội lớn, nhưng cũng đi kèm với những rủi ro tiềm ẩn. Vậy nên, để tăng tỷ lệ thắng & giảm rủi ro trong việc đầu tư loại hình này Anh Chị nên lưu ý.
-
Phải có đủ 100% thanh toán căn hộ ở hiện tại, hoặc dự trù đủ thanh toán 100% đến khi nhận nhà và chọn THANH TOÁN THEO TIẾN ĐỘ (nếu rủi ro chủ đầu tư ngừng xây mình ngừng thanh toán).
-
Nếu VAY NGÂN HÀNG phải đảm bảo KHẢ NĂNG CHI TRẢ (đủ số tiền tất toán khi hết ưu đãi, hoặc chỉ trả lãi gốc hàng tháng chiếm 30% nhiều lắm 50% thu nhập hàng tháng để không bị áp lực tài chính).
Cách đầu tư: Chỉ mua Sản phẩm đủ tiêu chí VỊ TRÍ ĐẸP & SỐ LƯỢNG ÍT hoặc sản phẩm ĐỘC BẢN sau khi nghiên cứu pháp lý và chủ đầu tư, đơn vị vận hành. Nếu tốt nhất có một SALE chuẩn mực, uy tín đồng hành cùng mình qua các thời kỳ BĐS.
CHARMINGTON.ORG - LUÔN ĐỒNG HÀNH CÙNG ANH CHỊ
