Charmington.org | Theo quy định hiện nay của Bộ xây dựng (BXD) thì tại cùng một vị trí với hệ số sử dụng đất (mình hiểu nôm na diện tích sàn xây dựng) như nhau thì chủ đầu tư phải trả khoản tiền sử dụng đất như nhau bất kể giá bán là bao nhiêu 50 triệu/m2 hay 300 triệu/m2.
Khi làm dự án, đền bù giải phóng mặt bằng, chủ đầu tư hay đơn vị phát triển phải thỏa thuận với người dân và TRẢ THEO GIÁ THỊ TRƯỜNG. Bản thân người dân khi có đất bị thu hồi hoặc giao đất không quan tâm chủ đầu tư xây gì, bán gì, giá sao. Cả giá khung đền bù cũng không được xây dựng trên Thành phẩm Chủ đầu tư bán ra.
Thường là, 2 chi phí (đền bù & thuế đất) chiếm 50-70% chi phí sản phẩm bất động sản và chi phí này chủ đầu tư hay đơn vị phát triển ở thế BỊ ĐỘNG. Điều duy nhất chủ đầu tư hay đơn vị phát triển có thể chủ động là Chi phí XÂY DỰNG, Vấn đề ở chỗ là chi phí xây dựng để bàn giao một sản phẩm phân biệt TRUNG CÂP hay CAO CẤP thì "chênh lệch" giá thành đầu tư không lớn, chỉ đâu đó 10 triệu/m2 vì đa phần sản phẩm bàn giao THÔ hoặc HOÀN THIỆN CƠ BẢN. Tuy nhiên độ chênh giá bán giữa sản phẩm cao cấp và trung cấp hiện nay có thể lên đến 50tr/m2 thậm chí là hơn 100tr/m2. Vậy nếu bạn là chủ đầu tư, bạn sẽ chọn làm sản phẩm phân khúc nào?
Chúng ta không thể điều chỉnh giá thị trường bằng cách "ÉP BUỘC" hay "VẬN ĐỘNG" các doanh nghiệp bất động sản giảm giá bán vì suy cho cùng bản chất của Doanh nghiệp nào cũng hoạt động phải có lợi nhuận người ta mới làm. Với mặt bằng giá đất hiện nay cở các Thành phố lớn đặc biệt Hà Nội & TPHCM thì rất khó tìm được dự án Nhà liền thổ nào dưới 100 triệu/m2 và căn hộ dưới 40 triệu/m2.
#Chia sẻ: cách định giá căn hộ gần sát thực tế nhất
Chúng ta đều biết với thu nhập người dân ở mức trung bình khoảng $25.000/cặp vợ chồng ở đô thị thì sản phẩm ở khoảng giá 30 triệu/m2 - 40 triệu/m2 sẽ đánh trúng nhu cầu thực và sức hấp thụ của thị trường không dưới 1 triệu căn/năm. Nguồn cung thị trường trong những năm cực thịnh cũng chỉ đáp ứng 10-20% cầu, song lại "lệch pha" (chủ yếu phân khúc cao & siêu cao cấp), điều lại khiến giá nhà tăng thêm, đó là 1 vòng xoáy không đáy cho người dân có nhu cầu nhà ở.
Khái niệm Hệ số sử dụng đất
Theo quy định của nhà nước, hệ số sử dụng đất là gì? Căn cứ theo Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng được ban hành đi kèm theo Thông tư 22/2019/TT-BXD (thông tư có hiệu lực tính đến hết ngày 04/7/2021) và Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng được ban hành đi kèm Thông tư 01/2021/TT-BXD (thông tư có hiệu lực bắt đầu từ ngày 05/7/2021), hệ số sử dụng đất được quy ước là tỷ lệ của tổng diện tích sàn của một công trình (bao gồm cả tầng hầm, không tính các diện tích sàn phục vụ cho việc phòng cháy chữa cháy, hệ thống kỹ thuật, gian lánh nạn, tầng mái nhà và khu vực đỗ xe của công trình) trên tổng diện tích toàn bộ lô đất. Phép tính sử dụng đơn vị đo là mét vuông (m2).
#Tìm hiểu: tất tần tật về hệ số sử dụng đất
Câu chuyện chọn nhà Vừa túi tiền tại MT Eastmark City
Được phát triển bởi Rio Land, cùng đơn vị chủ đầu tư Điền Phúc Thành, Dự án MT Eastmark City đang setup với giá chỉ 40 triệu/m2 có VAT tim tường và bàn giao FULL NỘI THẤT TIÊU CHUẨN CHÂU ÂU đang trở thành một "Ngôi sao sáng của bất động sản Thành Phố Thủ Đức" bởi trong bối cảnh thị trường bất động sản đang ở giai đoạn “hồi sức”, cần kích cầu thanh khoản thì việc cam kết cho thuê là giải pháp tối ưu bởi có tính hỗ trợ lâu dài, đảm bảo lợi nhuận tuyệt đối, đem lại giá trị thực giúp khách hàng an tâm quay lại thị trường. Đồng thời, chính sách cam kết thuê lại còn minh chứng cho tiềm lực của đội ngũ phát triển và tiềm năng của dự án trong giai đoạn này. Đây cũng là dự án có pháp lý hoàn chỉnh hiếm hoi, tiến độ xây dựng đúng cam kết với khách hàng. Được phát triển bởi Rio Land- thương hiệu có tốc độ ra sổ hồng nhanh nhất thị trường với chuỗi dự án có sổ sau 2-6 tháng bàn giao, MT Eastmark City là “bến đỗ” an toàn tuyệt đối về pháp lý - tiến độ - lợi nhuận - chất lượng an cư giữa thời vàng thau lẫn lộn.
MT Eastmark City được xây dựng trên một khu đất ven sông rộng lớn, với diện tích lên đến 15ha và được thiết kế theo mô hình "all-in-one", mang đến cho cư dân một cuộc sống tiện nghi và đầy đủ dịch vụ. Đây là một trong những khu căn hộ hiếm hoi còn sót lại tại Tp.HCM, với sự độc tôn của ba mặt giáp sông Rạch Chiếc. Trên thị trường bất động sản, căn hộ ven sông luôn được định giá cao hơn từ 30-50%, và căn hộ nằm trong vị trí bán đảo lại càng có giá trị hơn. MT Eastmark City không chỉ thu hút sự quan tâm của người mua, mà còn là mục tiêu săn đón của người thuê. Vì vậy, không có gì ngạc nhiên khi MT Eastmark City có lợi thế lớn về định giá thuê so với các khu vực khác.
Ngoài ra, MT Eastmark City còn nổi bật với việc nằm ngay mặt tiền Vành Đai 3, gần kề khu công nghệ cao - trung tâm của những ý tưởng sáng tạo và khám phá khoa học. Hiện nay, Thủ Đức đang trở thành trọng điểm kinh tế hàng đầu của Việt Nam, chiếm 7% GRDP của cả nước. Thành phố này đang chứng kiến một tăng trưởng đáng kể về đầu tư hạ tầng giao thông, đô thị hóa và gia tăng dân số.
Theo quy hoạch, Thủ Đức dự kiến sẽ đạt mốc 1 triệu dân vào năm 2025. Sự gia tăng dân số này chủ yếu đến từ chuyên gia, công ty nước ngoài, giới trí thức, gia đình trẻ và học sinh sinh viên. Điều này tạo ra một nhu cầu lớn về nhà ở trong khu vực. Ngoài ra, vào năm 2026, Vành Đai 3 - con đường giao thông "đỏ lửa" kết nối 4 tỉnh kinh tế trọng điểm miền Nam sẽ chính thức thông xe.
Sự kết nối giao thông thuận tiện và liên tỉnh cùng với việc dân số tăng mạnh đẩy giá thuê nhà tăng cao, tạo ra một thị trường bất động sản sôi động. Với vị thế độc tôn hiếm có.
Dương Quốc Khải_
