Charmington.org | Theo CBRE, chi phí lao động gia tăng, tranh chấp thương mại và dịch bệnh COVID-19 đã thúc đẩy các nhà sản xuất toàn cầu đa dạng hoá chuỗi cung ứng của họ trên khắp châu Á, trong đó Việt Nam trở thành điểm đầu tư hấp dẫn.
Theo báo cáo của CBRE về hoạt động thương mại quốc tế, sự phát triển của cơ sở hạ tầng sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho việc giao thương hàng hóa và thúc đẩy nhu cầu thuê mặt bằng kho vận ở khu vực Châu Á khi các nhà sản xuất trên thế giới đang tích cực đánh giá lại chiến lược sản xuất và tìm kiếm nguồn cung ứng nhằm đối phó với cuộc chiến thương mại đang diễn ra và đại dịch COVID-19.
Việc gia tăng căng thẳng địa chính trị đã dẫn đến tình trạng đi ngược với xu hướng toàn cầu hóa ở khu vực Châu Á Thái Bình Dương. Trong bối cảnh này, các trung tâm sản xuất có khả năng sẽ di dời đến gần hơn với những thị trường mục tiêu và thị trường có lao động giá rẻ cũng như tay nghề cao.
Những gián đoạn gần đây đã buộc các công ty phải đa dạng hóa chuỗi cung ứng ở nhiều nước khác nhau trên toàn khu vực Châu Á. Do tác động của đại dịch, những công ty từng phụ thuộc quá mức vào một quốc gia hoặc khu vực nào đó sẽ phải đánh giá lại chiến lược tìm nguồn cung ứng và sản xuất của mình.
“Chúng tôi ghi nhận một số nhà sản xuất đang chuyển từ nguồn cung tập trung sang đa dạng hóa chuỗi cung ứng.”- ông Desmond Sim, lãnh đạo bộ phận Nghiên cứu CBRE, khu vực Singapore và Đông Nam Á cho biết. “Các quốc gia đang đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng và khuyến khích thu hút các ngành công nghiệp sẽ có thể chiếm lĩnh được đa số thị phần từ việc di dời sản xuất".
Theo ông Sim: “CBRE dự đoán việc chuyển đổi mô hình thương mại sẽ đi kèm với việc đa dạng hóa chuỗi cung ứng và địa điểm sản xuất”.
Xu hướng này đã bắt đầu. Trung Quốc, nền kinh tế xuất khẩu lớn nhất thế giới tính theo giá trị, đã ghi nhận tổng kim ngạch xuất khẩu từ Trung Quốc sang Mỹ giảm 12,7% trong năm 2019, và tổng giá trị thương mại giữa hai quốc gia giảm khoảng 100 tỷ USD so với cùng kỳ năm trước. Các quốc gia hưởng lợi từ xu hướng này bao gồm Đài Loan và Việt Nam, hai đối tác thương mại có tốc độ tăng trưởng nhanh nhất của Mỹ. Tổng giá trị thương mại giữa Mỹ và các nước Đông Nam Á đã tăng lần lượt là 18,7 tỷ USD và 9,1 tỷ USD trong năm 2019. Tương tự, hoạt động thương mại tại các quốc gia ngoài khu vực Châu Á như Bỉ, Pháp và Hà Lan cũng ghi nhận sự tăng trưởng.
Việt Nam nổi lên như một trung tâm sản xuất mới
Trong bối cảnh gia tăng bảo hộ thương mại trên toàn cầu, Việt Nam tiếp tục ghi nhận thêm kỉ lục về xuất khẩu, và đang trên đà phát triển trở thành trung tâm chế biến chế tạo mới. Xuất khẩu ghi nhận mức tăng trung bình 16,8% hằng năm trong giai đoạn 2010-2019. Tổng thặng dư thương mại năm trước đạt 9,9 tỷ USD.
Cuộc chiến thương mại giữa Trung Quốc-Hoa Kỳ đã mang lại nhiều lợi ích cho thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam trong năm 2019, do các nhà sản xuất bắt đầu di dời đến những thị trường tiềm năng khác. Giá chào thuê trung bình cho đất công nghiệp Việt Nam tăng khoảng 10%, một vài khu công nghiệp ghi nhận giá thuê có thể tăng đến 40% so với cùng kỳ năm ngoái.
Mặc dù vẫn còn nhiều rào cản cho các nhà đầu tư như việc thiếu hụt quỹ đất công nghiệp và cơ sở hạ tầng ở những vị trí thuận lợi (bao gồm gần cảng biển, cảng hàng không, và khu đô thị lớn), ngành công nghiệp chế biến chế tạo và thị trường bất động sản công nghiệp của Việt Nam vẫn sẽ được hưởng lợi từ những thay đổi nhanh chóng của chuỗi cung ứng và thương mại hóa toàn cầu, giao thương với các quốc gia phát triển tiếp tục là động lực tăng trưởng chính của Việt Nam.
Thương mại điện tử dẫn dắt sự thay đổi của thị trường kho vận
Bên cạnh việc phát triển cơ sở hạ tầng sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho việc giao thương hàng hóa và thúc đẩy nhu cầu thuê mặt bằng kho vận trong dài hạn. CBRE nhận thấy việc phát triển thương mại điện tử đang thay đổi nhu cầu mặt bằng kho cho thuê khu vực Châu Á Thái Bình Dương. Tổng doanh số thương mại điện tử xuyên biên giới trong khu vực được dự kiến sẽ tăng gấp đôi lên 389,5 tỷ USD vào năm 2023, từ mức 181,4 tỷ USD trong năm 2018.
Sự cải thiện của chuỗi cung ứng địa phương sẽ kết hợp bất động sản công nghiệp và bán lẻ, ảnh hưởng đến cách hàng hóa được lưu trữ và chuyển đến tay người tiêu dùng. Kho ngoại quan, hình thức kho cho phép lưu trữ hàng hóa mà không phải trả thuế, đang trở nên ngày càng phổ biến trong bối cảnh nhu cầu của người tiêu dùng đối với các sản phẩm nhập khẩu tăng lên, vì chúng tạo điều kiện giao hàng nhanh hơn so với việc vận chuyển trực tiếp từ nước xuất xứ. CBRE dự đoán nhu cầu thuê các kho này sẽ tăng lên, đặc biệt là tại các thị trường tiêu dùng lớn như Trung Quốc và Ấn Độ, và tại các thành phố có cảng và sân bay lớn, như Hàng Châu, Thâm Quyến, Thượng Hải, Mumbai và Chennai.
COVID-19 dẫn tới sự bùng nổ của thị trường thương mại điện tử với nhu cầu giao đồ ăn trực tuyến và hàng hóa tăng vọt. Hệ quả là, nhu cầu không gian kho hàng cũng tăng trưởng mạnh.
Ông Jeffrey Shen - nhà đồng sáng lập kiêm đồng CEO của ESR – nhận định: "Luồng phân bổ vốn đã thiên về lĩnh vực này trước khi đại dịch xảy ra, nay càng tăng tốc khi COVID-19 thúc đẩy tăng trưởng thị trường thương mại điện tử lớn nhất thế giới".
Giới đầu tư toàn cầu đổ tiền vào bất động sản kho vận ở châu Á
ESR là một công ty đầu tư chuyên về bất động sản kho vận, tổng tài sản quản lí trị giá hơn 22 tỉ USD, trong đó có khoảng 17 triệu m2 bất động sản kho vận tại châu Á.
Đồng giám đốc ESR cho biết, các công ty bảo hiểm, quĩ đầu tư quốc gia và các nhà quản lí quĩ hưu trí đang dành mối quan tâm lớn cho lĩnh vực kho vận và những công ty có liên quan.
Ông lí giải nguyên nhân là những phân khúc bất động sản khác, điển hình như bất động sản bán lẻ, hiện chịu áp lực lớn trước tình hình bùng phát dịch COVID-19 trên toàn cầu.
ESR thực hiện khoảng 2 tỉ USD khoản đầu tư mới trong năm 2020, thông qua các mối quan hệ đối tác với các nhà đầu tư toàn cầu. Một số khoản đầu tư đáng chú ý có thỏa thuận liên doanh cốt lõi với công ty bảo hiểm Manulife của Canada, quản lí khoảng 900 tỉ USD tài sản trên toàn cầu.
Đầu tháng 7, ESR cho biết liên doanh đã mua 4 bất động sản kho vận cấp tổ chức từ Redwood China Logistics Fund (RCLF) với giá khoảng 1,7 tỉ nhân dân tệ (NDT), tương đương 240 triệu USD.
Làn sóng đầu tư bất động sản công nghiệp châu Á
Song, ESR không phải là "con sói đơn độc" trong cuộc chơi đổ tiền vào bất động sản logistics ở châu Á, đặt biệt là Trung Quốc.
China Logistics Property Holdings sở hữu danh mục đầu tư 4,3 triệu m2 bất động sản logistics khắp 18 tỉnh tại Trung Quốc đại lục, vừa tuyên bố vào cuối tháng 6 họ sẽ phát hành 100 triệu USD trái phiếu chuyển đổi cho quĩ đầu tư Bain Capital của Anh.
Phân khúc bất động sản công nghiệp chứng kiến khối lượng giao dịch giảm 11% trong quí II, khả quan hơn so với mức giảm 44% trong các phân khúc khác theo báo cáo khu vực châu Á - Thái Bình Dương của Knight Frank công bố hồi đầu tháng.
Công ty đầu tư bất động sản JLL cho biết doanh số bán hàng dịch vụ giao thức ăn trực tuyến và dịch vụ mua hàng trực tuyến tại Trung Quốc đã tăng 400% trong tháng 2, giai đoạn dịch bệnh cấp bách nhất tại quốc gia này.
Nhu cầu gia tăng thôi thúc các công ty tìm kiếm không gian kho chứa mới tại các địa điểm khac nhau nhằm đẩy nhanh tốc độ giao hàng.
"Hầu hết các hợp đồng thuê mới đều từ các dịch vụ giao đồ ăn và nhà bếp trung tâm, chiếm 60% diện tích cho thuê", CEO ESR - Jeffrey Shen nói.
ESR xác nhận gần đây công ty thu hút được nhiều khách hàng mới như Tập đoàn chuyển phát nhanh Havi Group, hợp tác giao hàng cho chuỗi thức ăn nhanh McDonald. Theo ông Shen, Havi có kế hoạch mở rộng kinh doanh tại Trung Quốc.
Xu hướng từ trước, tăng tốc nhờ COVID
Ông Brian Oravec - nhà quản lí của IndoSpace Capital Asia thuộc Tập đoàn bất động sản IndoSpace Ấn Độ - nhận xét: "Giới đầu tư bắt đầu gom góp các bất động sản công nghiệp trong danh mục đầu tư từ 4-5 năm trước, sau khi bị hấp dẫn bởi nhu cầu lớn với mức tăng trưởng cho thuê ổn định".
Oravec nhận định tại hội thảo trực tuyến của Hiệp hội Bất động sản châu Á-Thái Bình Dương rằng, đại dịch COVID-19 bùng phát giúp thương mại điện tử bùng nổ, làm tấm đệm giúp tốc độ đầu tư vào nhóm tài sản này tăng nhanh.
Phân khúc bất động sản kho vận và bất động sản công nghiệp tại khu vực này có khả năng phục hồi tốt nhất.
Theo báo cáo mà JLL công bố ngày 20/7, mức tăng trưởng cho thuê bất động sản tại Thành phố Thượng Hải và Sydney vẫn rất khả quan. Phần lớn khu vực Singapore, Bắc Kinh, Sydney và Melbourne có dấu hiệu ổn định, song, tình hình cho thuê văn phòng và bất động sản bán lẻ trong quí II tuột dốc do giá thuê giảm mạnh
