Charmington.org | Theo giới chuyên gia bất động sản, với những tín hiệu tích cự từ việc giảm lãi suất và sửa đổi cùng một lúc 3 đạo luật liên quan, thị trường bất động sản dự báo sẽ “ấm” dần từ cuối năm 2023.
Sau gần 3 năm gần như “ngủ đông,” thị trường bất động sản trên cả nước đang rục rịch “ấm” trở lại. Trong đó, các yếu tố được giới chuyên gia nhận định là cơ hội lịch sử giúp thị trường bước sang giai đoạn phát triển mới là: Tình hình kinh tế – xã hội đang có sự chuyển biến tích cực; dòng vốn dần khơi thông với lãi suất thấp.
Đặc biệt, 3 đạo luật có liên quan trực tiếp đến thị trường bất động sản (bao gồm Luật Đất đai năm 2013, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014) đang sửa đổi, dự kiến sẽ được Quốc hội xem xét thông qua tại kỳ họp thứ 6 vào tháng 10/2023 tới sẽ là ‘cú hích’ giúp thị trường khởi sắc.
Gỡ rào cản, giảm lãi suất vay vốn
Chia sẻ với phóng viên Báo Điện tử VietnamPlus về dự báo thời điểm phục hồi của thị trường bất động sản, Tiến sỹ Cấn Văn Lực, chuyên gia kinh tế trưởng BIDV, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính-tiền tệ quốc gia, cho rằng những chuyển biến tích cực với thị trường bất động sản sẽ bắt đầu từ đầu quý I/2024.
Tuy vậy, ông Lực cũng lưu ý sau rất nhiều giải pháp của Chính phủ để tháo gỡ và thúc đẩy thị trường phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững (điển hình là Nghị quyết số 33/NQ-CP), bất động sản đã và đang “ấm” dần, bởi thách thức lớn nhất đã vượt qua.
Về nguồn vốn, hiện lãi suất đã và đang giảm. Mặt bằng lãi suất hạ nhiệt là yếu tố tác động tích cực tới thị trường. Đến nay, Ngân hàng Nhà nước đã giảm 4 lần các mức lãi suất điều hành với tổng mức giảm từ 0,5%-2%/năm. Điều này sẽ đem lại động lực lớn cho doanh nghiệp bất động sản với khả năng tiếp cận vốn dễ dàng hơn.
“Ngoài ra, độ ngấm của chính sách khi các luật liên quan được Quốc hội xem xét thông qua trong tháng Mười sắp tới, cũng sẽ giúp thị trường bất động sản phát triển tốt hơn,” ông Lực tin tưởng.
Có chung quan điểm, Phó Giáo sư, Tiến sỹ Nguyễn Quang Tuyến, Phó Chủ tịch Hội đồng trường kiêm Trưởng khoa Pháp luật Kinh tế – Trường Đại học Luật Hà Nội, nhấn mạnh có hai vấn đề cơ bản đã được nhận diện là rào cản đối với sự phát triển của thị trường bất động sản trong thời gian qua. Đó là điểm nghẽn về vốn và điểm nghẽn về cơ chế pháp lý. Trong đó, pháp lý là rào cản lớn nhất.
“Tuy nhiên, từ đầu năm 2023 đến nay, Chính phủ đã có nhiều giải pháp tháo gỡ bằng việc cùng một thời điểm tiến hành sửa đổi Luật Đất đai năm 2013, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014. Đây là 3 đạo luật có tác động trực tiếp đến sự vận hành của thị trường bất động sản,” ông Tuyến nói.
Chỉ ra một số điểm mới được kỳ vọng sẽ thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản trong thời gian tới, ông Tuyến cho hay thứ nhà là dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đã quy định đẩy mạnh thương mại hóa quyền sử dụng đất; xác lập yêu cầu xây dựng hệ thông thông tin thị trường bất động sản gắn với thông tin đất đai.
Cùng với đó, dự thảo Luật Nhà ở năm 2014 (sửa đổi) bổ sung quy định về hình thức phát triển nhà ở xã hội; bổ sung quy định về việc vay vốn ưu đãi thông qua Ngân hàng Chính sách Xã hội để phát triển nhà ở xã hội, nguồn vốn của Nhà nước để phục vụ cho phát triển nhà ở; bổ sung 2 mục quy định về chính sách phát triển nhà ở lưu trú cho công nhân và nhà ở lực lượng vũ trang.
Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản năm 2024 cũng bổ sung quy định làm rõ sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng được đưa vào kinh doanh (trong đó bổ sung cụ thể thêm các sản phẩm là căn hộ du lịch, biệt thự du lịch, văn phòng kết hợp lưu trú); quản lý hoạt động môi giới bất động sản; doanh nghiệp kinh doanh bất động sản có trách nhiệm công khai thông tin về bất động sản…
“Với những thay đổi, bổ sung trên, thị trường bất động sản tới đây sẽ phát triển tích cực và bền vững hơn,” ông Tuyến nhấn mạnh.
ảnh minh họa
Niềm tin của khách hàng được củng cố
Chia sẻ trong một sự kiện chào mừng Ngày truyền thống ngành xây dựng tại tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu, diễn ra vào ngày 11/9 vừa qua, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị nhấn mạnh khó khăn của thị trường bất động sản đang dần vơi đi đồng thời dự báo thị trường này sẽ ấm dần lên trong các tháng cuối năm 2023.
Qua nghiên cứu thị trường, đại diện Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARs) cũng đưa ra dự báo nguồn cung bất động sản sẽ đạt trên 30.000 sản phẩm trong quý 4/2023. Về lực cầu, thị trường bất động sản nhà ở dần ổn định trong những tháng cuối năm.
Cùng với đó, niềm tin của khách hàng được củng cố và nguồn cung được cải thiện sẽ góp phần làm tăng lực cầu cho phân khúc nhà ở.
Theo giới chuyên gia bất động sản, dự báo trong nửa cuối năm 2023 là thời điểm thuận lợi để khách hàng có sẵn dòng tiền đầu tư các sản phẩm bất động sản có nhu cầu ở thực và đầu tư lâu dài. Đặc biệt là các sản phẩm có vị trí địa lý thuận lợi và hạ tầng giao thông tốt.
Thực tế ghi nhận của VARs cho thấy nhiều giải pháp tháo gỡ cho doanh nghiệp bất động sản trên cả nước hiện đang được triển khai với kết quả tích cực. Trong đó, Hà Nội đã giải quyết được 419 dự án, tương đương 58,8% số lượng dự án gặp khó khăn. Các địa phương khác cũng đang đốc thúc giải quyết, gỡ khó cho doanh nghiệp, qua đó thúc đẩy thị trường phát triển trong thời gian tới.
Trong bối cảnh thị trường đang dần “ấm” lên, ghi nhận của phóng viên Báo Điện tử VietnamPlus cho thấy tại nhiều địa phương, các chủ đầu tư đã và đang rục rịch chuẩn bị ra hàng.
Đơn cử như tại Thanh Hóa, một dự án bất động sản nghỉ dưỡng đã mở bán từ 16/9; hay một số dự án ở Quảng Ninh, Hải Phòng cũng dự kiến mở bán từ tháng 10/2023, bởi theo giới đầu tư đây là thời điểm thích hợp để “xuống tiền.”
Đáng chú ý, tại thị xã Đông Triều (tỉnh Quảng Ninh), với thông tin địa phương này nằm trong quy hoạch dự kiến sẽ lên thành phố lên thành phố – trở thành một trong ba thành phố mới của Quảng Ninh vào trước năm 2030, thời gian gần đây, nhiều nhà đầu tư đã tìm về “đón đầu” cơ hội đầu tư tại địa phương này.
Theo ông Nguyễn Văn Tuấn, một nhà đầu tư bất động sản tại thị xã Đông Triều, sau một thời gian thị trường bị giãn đoạn, phần lớn các nhà đầu tư đã chủ động hơn trong tìm hiểu thị trường.
“Hiện nay, các chủ đầu tư đang chuẩn bị kế hoạch ra hàng với chiến dịch bán hàng đột phá nhằm hỗ trợ người mua. Nhiều lãnh đạo doanh nghiệp cũng đã trực tiếp tiếp xúc khách hàng, tham gia giới thiệu dự án để tạo niềm tin cho thị trường,” ông Tuấn chia sẻ./.
ảnh minh họa
ĐÂU LÀ THỜI ĐIỂM PHỤC HỒI?
Mặc dù thị trường bất động sản còn đối diện với nhiều thách thức, song các chuyên gia cho rằng, thời điểm khó khăn nhất đã qua. Nhiều động lực mang đến sự tươi sáng cho thị trường đã xuất hiện. Câu hỏi được nhiều người quan tâm đặt ra: đâu mới là thời điểm phục hồi của thị trường bất động sản?
Nhiều động lực phục hồi
Theo đánh giá của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, trong 2 năm qua đã xuất hiện những “nút thắt” lớn khiến thị trường rơi vào tình trạng suy giảm, sức cầu, thanh khoản và nguồn cung giảm mạnh. Trong đó, 3 vấn đề chính là cơ chế chính sách còn bất cập, việc tiếp cận nguồn vốn còn khó khăn và việc thực thi của cơ quan quản lý còn tâm lý sợ sai, sợ trách nhiệm. Tuy vậy, đến tháng 9-2023, điểm sáng trên thị trường đã dần xuất hiện…
Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính – tiền tệ quốc gia Cấn Văn Lực chỉ rõ, các động lực chính cho sự hồi phục là: Nền kinh tế thế giới và Việt Nam đang dần phục hồi; lạm phát và lãi suất đang giảm dần; đầu tư công và phát triển cơ sở hạ tầng đang được đẩy mạnh. Đặc biệt, thời gian qua, Chính phủ đã có nhiều chính sách hỗ trợ quyết liệt, từ đó tháo gỡ vướng mắc về cả cơ chế, chính sách, thủ tục hành chính, tiếp cận vốn…
Điển hình, chỉ trong một tháng đầu năm 2023, có 4 chính sách đã được thông qua như: Nghị định số 08/2023/NĐ-CP về chào bán trái phiếu doanh nghiệp; Nghị định số 10/2023/NĐ-CP sửa đổi các nghị định hướng dẫn Luật Đất đai; Nghị quyết số 33/NQ-CP các giải pháp tháo gỡ, thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững; Đề án 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội, nhà ở công nhân. Cùng với đó là việc đẩy nhanh sửa đổi các bộ luật: Đất đai, Nhà ở, Kinh doanh bất động sản…
Bên cạnh đó, chuyên gia kinh tế Đinh Trọng Thịnh đánh giá, tái cấu trúc thị trường cũng được quyết liệt thực hiện. Trong đó, các doanh nghiệp bất động sản tái cấu trúc các phân khúc, đặc biệt với nhà ở cao cấp, du lịch nghỉ dưỡng…, điều chỉnh tập trung nguồn lực vào các dự án khả thi để nhanh chóng đưa ra thị trường, thúc đẩy dòng tiền quay trở lại. Chính phủ có Đề án xây dựng 1 triệu căn nhà ở xã hội, nhà ở công nhân… Từ cuối năm 2022 đến nay, hơn 400 dự án nhà ở xã hội đã được triển khai, vì vậy cơ hội để phục hồi ngày càng rõ ràng.
Đánh giá thị trường bất động sản có chuyển biến tốt hơn, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam Nguyễn Văn Đính dẫn chứng, nếu như quý I-2023 nguồn cung bất động sản vẫn sụt giảm nghiêm trọng, không có dự án mới, hoạt động mua bán chỉ ghi nhận hơn 1.000 giao dịch thành công, thì sang quý II-2023 đã có sự chào bán trở lại, với khoảng 3.700 giao dịch thành công. Trong 2 tháng đầu quý III-2023, có hơn 5.000 giao dịch thành công và 300 dự án trên toàn quốc đã mở bán.
“Với đà này, nguồn cung ra thị trường sẽ gia tăng. Các dự án đưa ra đều có dấu hiệu tái cấu trúc sản phẩm và mức giá điều chỉnh tương đối sát với thị trường nên giao dịch thực tế đang tăng lên. Thực tế này cho thấy, các chính sách “gỡ khó” của Chính phủ bắt đầu có kết quả…”, ông Nguyễn Văn Đính nhận định.
Khi nào thị trường “đảo chiều”?
Theo Viện Nghiên cứu bất động sản Việt Nam, thị trường bất động sản Việt Nam đang ở đáy của hình “chữ U” và trong chu kỳ đi ngang. Dự kiến, chu kỳ này có xu hướng nhích dần lên (dù chậm) sẽ kéo dài đến hết năm 2023. Sang năm 2024, thị trường bắt đầu bước vào giai đoạn tạo đà phục hồi. Dự báo, thị trường sẽ chính thức phục hồi theo xu hướng hình “chữ V” từ giữa quý II-2024.
Các chuyên gia cũng chung nhận định, giai đoạn 2024 sẽ là lúc thị trường “đảo chiều”. Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam Nguyễn Văn Khôi cho rằng, hiện nay, quá trình tái cấu trúc đang tạo ra sự thay đổi tới nhu cầu của người mua nhà và thị trường. Tuy nhiên, sự thay đổi tương đối rõ rệt của thị trường chỉ xảy ra vào cuối quý I-2024, đầu quý II-2024 khi lượng nhà ở xã hội được bán ra thị trường nhiều hơn.
Bên cạnh đó, các chuyên gia của Kênh thông tin bất động sản Batdongsan.com.vn nhận định, thời điểm “đảo chiều” cho từng phân khúc bất động sản sẽ có sự khác biệt. Khảo sát được thực hiện mới đây đối với hơn 1.000 môi giới bất động sản cho thấy, chung cư là phân khúc được dự báo sẽ dẫn đầu xu hướng phục hồi của bất động sản; dự kiến đầu quý I-2024, chậm nhất quý II-2024 sẽ “đảo chiều”.
Với đất nền, dù sụt giảm mạnh nhưng đây vẫn luôn là phân khúc thu hút sự quan tâm lớn ở thị trường (chiếm đến 28% tỷ trọng lựa chọn mua). Phó Tổng Giám đốc Kênh thông tin bất động sản Batdongsan.com.vn Nguyễn Quốc Anh cho rằng, so với các loại hình khác, thời điểm phục hồi của thị trường đất nền có thể sẽ chậm hơn do nhiều yếu tố: Hồi phục kinh tế, tín dụng, tốc độ giải ngân đầu tư công…
Ngoài ra, tâm lý thị trường vẫn còn thấp với các phân khúc bất động sản thuộc loại đầu tư, đầu cơ, ít phục vụ nhu cầu ở thực. Vì vậy, có thể phải đến cuối năm 2024 thị trường này mới “đảo chiều”.
Trong khi đó, thị trường nhà thấp tầng (biệt thự, nhà liền kề) có khả năng phục hồi tốt hơn so với đất nền, song do áp lực suy thoái kinh tế khiến hoạt động phát triển thương mại và dịch vụ tại Việt Nam vẫn khó khăn. Lợi suất cho thuê vẫn đang dần hồi phục về mức trước dịch, các dự án cơ sở hạ tầng kết nối đang dần hình thành, nên cuối quý III, quý IV-2024 thị trường nhà thấp tầng mới có thể phục hồi. Bên cạnh đó, sự phục hồi sẽ có sự phân hóa theo khu vực. Cụ thể, ở Hà Nội, các khu đô thị vùng ven ở phía Bắc và phía Đông được kỳ vọng là 2 khu vực tiềm năng nhất. Còn với thành phố Hồ Chí Minh, phía Đông là khu vực được đánh giá có tiềm năng tốt nhất.
