Charmington.org | Thị trường bất động sản năm 2019 đang phát triển theo hướng ổn định, bền vững hơn. Đó là tiền đề để các doanh nghiệp kỳ vọng về một năm 2020 với nhiều diễn biến tích cực.
Đi vào ổn định - Hướng tới bền vững
Đây là nhận định của đa số các doanh nghiệp bất động sản về triển vọng thị trường trong năm 2020. Sau một năm 2019 nhiều biến động đến từ sự sụt giảm nhất định về nguồn cung dự án, sản phẩm nhà ở và số lượng giao dịch thì toàn cảnh thị trường vẫn được đánh giá đã có sự phát triển ổn định.
Bước sang năm 2020, với những tín hiệu tích cực từ sự tăng trưởng ổn định của nền kinh tế, hành lang pháp lý liên quan dần được hoàn thiện cũng như xu hướng dịch chuyển dòng vốn FDI vào Việt Nam... các doanh nghiệp bất động sản nhìn chung đang sẵn sàng cho một năm mới nhiều triển vọng.
Theo nhận định của ông Nguyễn Thái Bình - Tổng Giám đốc Công ty CP Đông Tây Land, thị trường bất động sản 2020 sẽ bước vào giai đoạn tích lũy, dần đi vào ổn định sau giai đoạn 5 năm phát triển tương đối nhanh. Thị trường được đánh giá sẽ không phát triển quá nóng mà đi vào chiều sâu và nguy cơ về một khủng hoảng là khó có thể xảy ra.
Cũng theo ông Bình, năm 2020, thị trường bất động sản cũng chờ đợi việc một số điểm vướng mắc nhất định về mặt pháp lý, nguồn cung, tín dụng sẽ được giải quyết triệt để nhằm tạo ra sự chuyên nghiệp cho thị trường. Cùng với sự “chuyên nghiệp hóa” của thị trường, các khách hàng, nhà đầu tư cũng ngày càng thông thái thông qua việc họ sẽ rất cẩn trọng khi lựa chọn sản phẩm cũng như chủ đầu tư.
"Do đó, trong năm 2020, doanh nghiệp đã xác định sẽ tinh lọc lại hoạt động, lựa chọn chủ đầu tư uy tín và phân khúc sản phẩm phù hợp nhằm tối ưu tăng trưởng" - ông Bình nhấn mạnh.
Đồng quan điểm, ông Nguyễn Đức Cây - Chủ tịch HĐQT Công ty cổ phần Đầu tư Phát triển nhà Constrexim nhận định năm 2020 thị trường bất động sản sẽ dần đi vào ổn định với sự thận trọng nhất định đến từ các chủ đầu tư và khách hàng.
Theo ông Cây, về nguồn cung, dự báo sẽ có phần suy giảm so với năm 2019 do nhiều yếu tố liên quan đến tiến độ rà soát, phê duyệt các dự án đã triển khai cũng như cấp phép dự án mới, tuy nhiên mặt bằng giá cả thị trưởng sẽ dần ổn định và khó có sự tăng giá đột biến cũng như không giảm quá sâu do đã dần đạt đến điểm bão hòa.
Bên cạnh đó, việc phát triển dự án mới dự báo sẽ ngày càng được siết chặt hơn. Không chỉ tại các đô thị lớn như Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh,… mà tại các tỉnh thành khác, việc xin cấp phép dự án mới cũng sẽ “khó khăn” hơn do các địa phương ngày càng siết chặt hơn trong việc xem xét, phê duyệt để đáp ứng yêu cầu ngày càng cao của hệ thống pháp lý cũng như quỹ đất ngày càng thu hẹp.
Trước những dự báo về thị trường sẽ đi vào ổn định, theo ông Cây, năm 2020, doanh nghiệp xác định sẽ bảo tồn để phát triển, vượt qua những khó khăn, cố gắng hoàn thiện dự án đang có, chuẩn bị sẵn sàng nguồn lực và khả năng tài chính cho các giai đoạn tiếp theo.
Giá nhà đất sẽ ở mức hợp lý
Dự cảm thị trường bất động sản trong năm 2020, ông Nguyễn Chí Thanh - Giám đốc Công ty CP Thanh Bình Hà Nội lại có góc nhìn tích cực đến sự vươn lên của những đại dự án bất động sản tại đô thị vùng ven cũng như câu chuyện cải tạo chung cư cũ ở Hà Nội.
Theo ông Nguyễn Chí Thanh, năm 2020 triển vọng thị trường có thể đến từ những khu đô thị quy mô lớn, quy mô lên đến hàng trăm hecta ở vùng ven các đô thị lớn. Các khu đô thị này sẽ là những điểm thu hút nhà đầu tư và góp phần thay đổi hẳn về hạ tầng ở cho người dân. Đặc biệt, các khu đô thị này được kỳ vọng sẽ làm cho giá nhà đất sẽ ở mức hợp lý hơn do xây dựng ở quy mô lớn sẽ giúp giảm giá thành được.
Bên cạnh đó, ông Thanh cũng cho rằng câu chuyện cải tạo chung cư cũ dự báo sẽ là điểm sáng tiếp theo của thị trường khi đã có vào cuộc mạnh mẽ, đồng bộ của nhiều bên, đặc biệt là các cơ quan quản lý nhà nước. Bài toán chung cư cũ của Hà Nội sẽ thực sự tìm được lời giải nhanh chóng khi các mấu chốt về giải phóng mặt bằng và lựa chọn chủ đầu tư hứa hẹn sẽ được tháo gỡ trong thời gian tới.
Cùng chung quan điểm về sự vươn lên của bất động sản vùng ven, đặc biệt là đất nền tại các tỉnh thành lân cận các đô thị lớn, ông Đàm Quốc Hiệp - Phó Chủ tịch HĐQT Công ty CP Tập đoàn DANKO chia sẻ nhận định năm 2020, thị trường bất động sản về chung cư ở Hà Nội và các thành phố lớn nói chung có thể sẽ tương đối bão hòa và chững lại phần nào do việc đầu tư chung cư ở Hà Nội và các thành phố lớn hầu như không đạt được lợi nhuận kỳ vọng của các nhà đầu tư.
Ông Hiệp cho rằng xu hướng dịch chuyển của dòng vốn được dự báo sẽ chuyển về về các khu đô thị và đất nền ở các tỉnh thành. Trong thực tế, phân khúc này đã thu hút sự tham gia của khá nhiều chủ đầu tư lớn. Theo đó, đây có thể là kênh đầu tư đem lại lợi nhuận tốt cho nhà đầu tư khi các dự án khu đô thị tại các địa phương được phát triển bởi các chủ đầu tư có năng lực, đầu tư bài bản về hạ tầng, tiện ích.
Với những tín hiệu tương đối khả quan của tăng trưởng kinh tế vĩ mô, vượt lên những biến động trái chiều nhất định của thị trường trong năm 2019 nhìn chung các doanh nghiệp bất động sản đang rất sẵn sàng cho năm 2020 với niềm tin vào sự tăng trưởng theo hướng ổn định, bền vững và chuyên nghiệp hơn khi có sự đồng hành của hệ thống chính sách trong việc tạo ra hành lang pháp lý hoàn thiện, tối ưu cho sự phát triển.
Bên cạnh góc nhìn lạc quan từ phía doanh nghiệp, các chuyên gia cho rằng thị trường bất động sản 2020 sẽ có cơ hội phát triển tốt nếu tháo gỡ được những vướng mắc liên quan đến thể chế pháp lý.
Xu hướng "bền vững hóa"
Ông Nguyễn Trần Nam, Nguyên Thứ trưởng Bộ Xây dựng, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam cho rằng, năm 2020, dù thị trường bất động sản có những nguy cơ giảm tốc nhất định đến từ các yếu tố nguồn cung, pháp lý và tín dụng nhưng nhìn chung với các yếu tố tích cực của kinh tế vĩ mô cộng với nhu cầu về nhà ở cao thì thị trường bất động sản về cơ bản vẫn có sự phát triển ổn định.
Điều này cũng hoàn toàn phù hợp với xu hướng phát triển của thị trường giai đoạn 3 năm qua khi đã có sự đi lên một cách lành mạnh, chuyên nghiệp và giảm thiểu các nguy cơ rủi ro hơn so với thị trường bất động sản thời kỳ trước.
Trên cơ sở nhận định đó, ông Nam cho rằng với xu hướng “bền vững hóa” của thị trường bất động sản sẽ tạo ra dự địa tốt cho phân khúc bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng, nhà ở bình dân và bất động sản công nghiệp trong trung và dài hạn.
Ông Nam đưa ra những phân tích về từng phân khúc bất động sản cụ thể như sau:
Thứ nhất, dư địa của phân khúc nhà ở bình dân đến từ yếu tố di dân kết hợp với tăng trưởng dân số tự nhiên tạo ra nhu cầu lớn về nhà tại các đô thị như Hà Nội và TP.HCM. Cụ thể, hàng năm Việt Nam phải xây mới khoảng 100 triệu mét vuông nhà ở, trong đó khoảng 70% nhà ở để đáp ứng nhu cầu của dân cư đô thị.
Thứ hai, đối với bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng với việc hành lang pháp lý liên quan đang dần được hoàn thiện cộng với nền tảng thiên nhiên, văn hóa, thể chế và lượng khách du lịch đang tăng trưởng tốt hứa hẹn sẽ có tiềm năng phát triển tốt trong trung và dài hạn.
Thứ ba, với bất động sản công nghiệp, cả trong ngắn hạn, trung và dài hạn, đây sẽ trở thành phân khúc có đà phát triển tốt đến từ xu thế chuyển dịch dòng vốn đầu tư từ các nước sang Việt Nam. Nếu nhà đầu tư biết nắm bắt thời cơ và nhà nước có chính sách khuyến khích, hỗ trợ, tạo điều kiện cho thị trường phát triển tương xứng với tiềm năng sẵn có.
Mặt bằng giá tăng và đất ở lên ngôi
Chia sẻ nhận định về việc suy giảm nguồn cung sẽ có những tác động đến việc hình thành mặt bằng giá mới tăng so với hiện tại, Giáo sư Đặng Hùng Võ, Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng, năm 2020 mặt bằng giá bất động sản dự báo sẽ tăng khi mà nguồn cung dự án ra thị trường bị bó hẹp, giảm cung có thể sẽ dẫn đến việc đầu cơ, các chủ dự án sẽ ghim hàng.
Thực tế, từ cuối năm 2019 khi mà giá bất động sản đã có sự nhích lên, lượng giao dịch tốt và có biểu hiện khan hàng, mức tăng được ghi nhận là 10-15%.
Theo ông Võ, trong năm 2020, phân khúc đã rất “nóng” trong năm 2019 là loại hình bất động sản du lịch hay còn gọi là Condotel sẽ có sự trầm lắng khó tránh khỏi sau những sự cố vừa qua nhưng thị trường Condotel sẽ sôi động lại ngay lập tức khi xây dựng được hành lang pháp lý đồng bộ.
Tuy nhiên, việc sửa luật được nhận định sẽ vẫn không thể xong trong “một sớm một chiều” do liên quan đến một loạt bộ luật. Condotel đang nằm trong thế bị nhìn nhận bằng quan điểm tương đối cũ để soi chiếu vào một loại hình bất động sản dạng mới mang đặc trưng của nền kinh tế chia sẻ.
Theo ông Võ, với tình hình thị trường năm 2020 như trên, các doanh nghiệp cần có những bước đi thận trọng. Doanh nghiệp có dự án đã được phê duyệt đẩy nhanh tiến độ công trình bên cạnh đó việc mở van ra thị trường một cách có chừng mực để kích cầu, tạo sự khan hàng nhằm tối ưu hóa lợi nhuận nhằm đạt lợi ích cao nhất.
Đối với nhà đầu tư, đặc biệt là các nhà đầu tư cá nhân, bước đi khôn ngoan trong năm 2020 là lựa chọn những dự án và bất động sản có pháp lý rõ ràng, ưu tiên lựa chọn đất nền là đất ở hoặc nhà ở bởi đất ở sẽ có khả năng sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau và được sử dụng đất lâu dài.
Với đà tăng giá được dự báo, theo ông Võ các nhà đầu tư có tầm nhìn nên ra tiền sớm để nắm bắt khả năng thiếu cung trong 1-2 năm tiếp theo và thu về lợi nhuận đáng kể.
Ngoài ra, đối với các dự án Condotel, nếu lựa chọn được dự án có vị trí tốt, áp dụng pháp luật hiện hành chặt chẽ, có đơn vị vận hành đủ năng lực thì dù đó là bất động sản thương mại, du lịch với thời hạn sở hữu 50 năm thì vẫn có thể đầu tư.
Hình thành các quỹ đầu tư
Có chung nhận định về triển vọng của thị trường trong bối cảnh nền kinh tế vĩ mô có nhiều chỉ dấu tích cực, PGS.TS Trần Đình Thiên, Thành viên Tổ tư vấn kinh tế của Thủ tướng, Nguyên Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam nhấn mạnh quan điểm thị trường bất động sản sẽ có cơ hội phát triển rất tốt nếu tháo gỡ được những vướng mắc liên quan đến thể chế pháp lý.
Ông Thiên cho rằng, xét ở yếu tố kinh tế vĩ mô, thị trường bất động sản sẽ có sự biến động và việc kinh tế vĩ mô có ổn định hay không là rất quan trọng.
Nhìn vào tình hình kinh tế vĩ mô Việt Nam, trong 3 năm gần nhất đều có sự phát triển ổn định trong bối cảnh kinh tế thế giới gặp nhiều vấn đề. Điều này cũng tạo nên sự hấp dẫn với thế giới từ đó có thể thấy những triển vọng lớn trong năm 2020.
Theo ông Thiên, để thị trường phát triển bền vững cần triển khai đồng bộ và quyết liệt một loạt giải pháp:
Thứ nhất, nhanh chóng hoàn thiện hướng dẫn triển khai luật Quy hoạch (2017), thống nhất các vấn đề có liên quan về Luật quy hoạch, Luật quy hoạch đô thị và Luật quản lý phát triển đô thị (sắp ban hành), Luật Nhà ở (2014), Luật Kinh doanh bất động sản (2014) và Luật Đất đai (2013).
Thứ hai, tập trung tháo gỡ những rào cản tiếp cận đất đai cho các chủ đầu tư bất động sản công nghiệp: Hoàn thiện các văn bản quy phạm pháp luật về quyền tiếp cận đất dự án; xác định rõ vai trò của các bên liên quan trong thu hồi, đền bù, giải phóng mặt bằng; giải quyết triệt để các vấn đề có liên quan đến hạ tầng ngoài hàng rào bất động sản công nghiệp; tiến dần đến cơ chế đấu thầu quyền sử dụng đất, dần xóa bỏ triệt để chỉ định giao đất.
Thứ ba, tập trung nghiên cứu, hoàn thiện hệ thống văn bản quy phạm pháp luật liên quan đến tài chính phái sinh bất động sản, đặc biệt là ba nhóm công cụ quỹ đầu tư tín thác bất động sản, hệ thống thế chấp thứ cấp; quỹ tiết kiệm tương hỗ bất động sản; trái phiếu hóa bất động sản - quyền sử dụng đất và cổ phần hóa quyền sử đụng đất. Nghiên cứu trình ban hành các luật có liên quan như Luật thuế tài sản, Luật chống đầu cơ đất đai, bất động sản, Luật sở hữu...
Thứ tư, tìm kiếm nguồn vốn tạo quỹ hỗ trợ lãi suất cho phát triển nhà giá thấp; hình thành các quỹ hỗ trợ đầu tư bất động sản giá thấp tương tự như gói 30 nghìn tỷ những năm 2013-2016. Đồng thời rà soát các dự án bất động sản chậm triển khai hoặc không triển khai để thu hồi nguồn lực đất đai vào phát triển kinh tế.
Với sự vào cuộc mạnh mẽ của Chính phủ và các bộ ngành trong việc hoàn thiện khung pháp lý cập nhật tối ưu, thị trường bất động sản 2020 được kỳ vọng sẽ tiếp tục phát triển ổn định.
Làm dự án nào - Chắc dự án đó
Nhận định về thị trường bất động sản trong năm 2019, ông Nguyễn Anh Tuấn - Phó Chủ tịch HĐQT kiêm Tổng Giám đốc HD Mon Holdings cho biết, năm qua các doanh nghiệp đã chứng kiến những khó khăn chung của thị trường. Một loạt vấn đề về pháp lý dẫn đến việc nguồn cung giảm, đặc biệt tại các thành phố lớn như TP.HCM và Hà Nội.
Các vấn đề thủ tục pháp lý quá phức tạp dẫn đến việc xin cấp phép cho các dự án mới khó khăn hơn rất nhiều. Những dự án cũ cũng xảy ra nhiều tranh chấp giữa chủ đầu tư và khách hành do khung pháp lý không rõ ràng dẫn đến việc chủ đầu tư mất uy tín, khách hàng mất niềm tin vào thị trường.
Năm 2020, ông Tuấn nhận định thị trường bất động sản sẽ tiềm ẩn rủi ro nếu những vấn đề nêu trên không được giải quyết. Đặc biệt nền kinh tế toàn cầu cũng đang gặp phải những thử thách lớn như chiến tranh thương mại Trung Mỹ, chảo lửa Trung Đông ngày một nóng lên, xa hơn nữa là biến đổi khí hậu ngày một phức tạp kéo theo thiên tai dẫn đến việc suy thoái kinh tế chung toàn cầu.
Bên cạnh những thách thức, theo ông Tuấn năm 2020 vẫn có nhiều điểm sáng và thị trường bất động sản tại Việt Nam vẫn là 1 kênh đầu tư hấp dẫn do nhu cầu sở hữu nhà của người Việt Nam là rất lớn.
Đặc biệt tại các thành phố lớn như Hà Nội và TP.HCM, những dự án có vị trí đẹp, hạ tầng đồng bộ, được phát triển bởi những chủ đầu tư chuyên nghiệp, pháp lý rõ ràng vẫn thu hút được sự quan tâm của các đối tượng có nhu cầu ở thật và các nhà đầu tư. Các dự án công trình xanh sẽ được đặc biệt quan tâm vì tình hình môi trường tại Việt Nam đã ở mức báo động đỏ.
Điểm sáng tiếp theo được ông Tuấn nhấn mạnh là bất động sản nghỉ dưỡng. Theo đó, đây là một loại hình đầu tư hấp dẫn nhưng nếu không được Chính phủ, các Bộ ngành liên quan hỗ trợ, làm rõ tính pháp lý thì vẫn sẽ rất khó khăn cho các chủ đầu tư và mang lại niềm tin cho các nhà đầu tư.
Đối với phân khúc bất động sản công nghiệp, với xu thế chuyển dịch dòng vốn hiện tại vào Việt Nam đây tiếp tục sẽ là một kênh đầu tư hấp dẫn. Các nhà đầu tư nước ngoài đã và đang đặc biệt quan tâm đến thị trường Việt Nam với đặc tính vị trí địa lý thuận lợi, nhân công rẻ.
Với những nhận định đó, theo ông Tuấn, doanh nghiệp sẽ lựa chọn phương án làm dự án nào chắc dự án đó, hạn chế tối đa vào việc dùng đòn bẩy tài chính bằng việc đi vay ngân hàng để thực hiện dự án, giữ uy tín với khách hàng ngay cả lúc khó khăn của thị trường.
Cơ hội cho doanh nghiệp có quỹ đất sạch
Nhận định về điểm nhấn thị trường, ông Nguyễn Phúc Long - Chủ tịch HĐQT kiêm Tổng Giám đốc Công ty CP Tập đoàn đầu tư Thăng Long cho rằng năm 2020, thị trường bất động sản sẽ tiếp tục đi vào giai đoạn tích lũy sau thời gian phát triển khá nóng tuy nhiên vẫn sẽ có những điểm sáng.
Ông Long cho biết, với việc rà soát chặt chẽ về tính pháp lý của các dự án hiện nay theo quy định của Nghị định 167 cùng các chính sách liên quan, lượng dự án mới trên thị trường năm 2020 dự báo sẽ tiếp tục hạn chế, trong khi đó dự báo triển vọng kinh tế xã hội của Việt Nam năm 2020 tiếp tục ổn định và tăng trưởng tích cực, hứa hẹn sẽ là cơ hội cho các doanh nghiệp bất động sản có đất sạch và dự án tốt.
Trong đó, phân khúc nhà ở liền kề, nhà mặt phố thương mại (shophouse) với pháp lý là đất ở có thể trở thành lựa chọn ưu tiên cho các nhà đầu tư.
Bên cạnh đó, với xu hướng chuyển dịch dòng vốn đầu tư từ các nước vào Việt Nam sẽ là cơ hội cho phân khúc bất động sản công nghiệp, văn phòng cho thuê. Ngoài ra, phân khúc bất động sản là các dự án du lịch, nghỉ dưỡng sẽ tiếp tục được các chủ đầu tư ưu tiên khi mà tốc độ phát triển du lịch đang rất tốt hiện nay.
Với những nhận định đó, theo ông Long, doanh nghiệp đã tập trung nguồn lực phát triển các sản phẩm bất động sản đón đầu các phân khúc nhà phố liền kề, tòa nhà văn phòng cho thuê và khu nghỉ dưỡng.
Cùng chung nhận định thị trường vẫn có những điểm sáng nhất định, ông Lê Tiến Liêm - Chủ tịch HĐQT Sàn Bất động sản Tân Long cho rằng năm 2020 thị trường bất động sản sẽ trầm lắng hơn, nguồn cung ít do thị trường điều chỉnh sau vài năm tăng nóng liên tục.
Tuy nhiên vẫn có sự tăng trưởng cục bộ tại những khu vực có hạ tầng tốt, giá trị thực và dự án được phát triển bởi các chủ đầu tư uy tín. Phân khúc bình dân, nhà thu nhập thấp vẫn có nhu cầu lớn và đều.
Dòng sản phẩm như đất nền, nhà phố tại các vị trí tốt, quy hoạch rõ ràng, pháp lý ổn định vẫn là lựa chọn an toàn và hiệu quả của các nhà đầu tư.
Việc giá bán hàng các dự án mới tăng cao cũng là cơ hội cho nhà cầu tư mua bán lại các sản phẩm thứ cấp cũ. Nhà đầu tư cần quan sát thị trường bất động sản ngay sau Tết Nguyên đán để nắm được nhịp thị trường năm 2020.
Lê Sáng
