Những lưu ý về pháp lý bất động sản cần nắm

Charmington.org | Giao dịch bất động sản là một giao dịch lớn - phức tạp, đòi hỏi nhiều kỹ năng, hiểu biết để tránh xảy ra những rủi ro đáng tiếc. Sau đây, Charmington.org tổng hợp một số lưu ý về pháp lý "cần phải nắm" để các giao dịch xảy ra đúng luật - nhanh chóng - tránh các rủi ro không cần thiết.

Nhà, đất là những tài sản lớn, là thành quả tích lũy trong nhiều năm mới có thể sở hữu được. Do đó, khi tiến hành các giao dịch mua bán, chuyển nhượng, các bên tham gia cần phải trang bị cho mình những kiến thức cần thiết để hạn chế rủi ro sau này. Dưới đây là những lưu ý cơ bản về pháp lý nhà đất mà cả người bán và người mua cần nắm vững.

Các loại thuế, phí nào phải nộp khi bán nhà?

Theo quy định của pháp luật hiện hành, khi muốn chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, bạn phải nộp các loại thuế và phí như sau (trừ các trường hợp được miễn đóng thuế, phí và lệ phí theo quy định của pháp luật):

Lệ phí trước bạ

Theo quy định tại khoản 1 Điều 2 Nghị định 45/2011/NĐ-CP ngày 17/6/2011 về lệ phí trước bạ, nhà, đất là một trong các đối tượng chịu lệ phí trước bạ. Theo quy định tại Điều 5, 6, 7 Nghị định này, lệ phí trước bạ được tính như sau:

Lệ phí trước bạ = 0,5% x Giá tính lệ phí trước bạ (giá do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ban hành)

Thuế thu nhập cá nhân

Theo quy định của Luật Thuế thu nhập cá nhân sửa đổi, bổ sung năm 2012, thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất cũng là một trong các loại thu nhập chịu thuế. Có hai cách xác định thuế thu nhập cá nhân mà người chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải nộp như sau:

Thuế thu nhập cá nhân = 25% giá trị lợi nhuận (giá bán – giá mua)

• Giá bán: là giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng;

• Giá mua: Là giá mua được xác định căn cứ vào giá ghi trên hợp đồng mua bán. Đối với nhà ở không có nguồn gốc từ nhận chuyển nhượng, mua lại thì căn cứ vào hồ sơ thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước tại thời điểm được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng nhà ở.

Giấy tờ mua nhà có bắt buộc phải công chứng?

Theo khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013, các loại hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất phải được công chứng, chứng thực, gồm: hợp đồng chuyển nhượng, tặng, cho, thế chấp, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.

Ngoài ra, văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất cũng cần được công chứng hoặc chứng thực theo quy định. Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại ủy ban nhân dân cấp xã.

Có được phép bán nhà đang thế chấp ngân hàng?

Theo khoản 4 Điều 718 Bộ luật Dân sự 2005, bên thế chấp quyền sử dụng đất được “chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã thế chấp nếu được bên nhận thế chấp đồng ý”.

Như vậy, bạn được phép bán nhà đang thế chấp nếu thỏa thuận được với ngân hàng và được đồng ý. Việc mua bán nhà trong trường hợp này hoàn toàn là do thỏa thuận giữa các bên, không trái pháp luật. Bạn cùng với bên mua và ngân hàng nhận thế chấp tài sản có thể lập thỏa thuận ba bên liên quan việc thanh toán tiền mua nhà giữa bên bán và bên mua cũng như việc thanh toán tiền nợ vay của bên bán đối với ngân hàng.

Nếu số tiền bán nhà nhiều hơn số tiền nợ của bên bán tại ngân hàng, bên mua sẽ nộp cho ngân hàng một khoản tiền bằng với số tiền (gốc và lãi) để thanh toán khoản nợ của bên bán. Ngân hàng sẽ thực hiện thủ tục xóa thế chấp và trả lại giấy tờ sở hữu nhà cho bạn. Bạn và bên mua thỏa thuận về việc thanh toán khoản tiền mua nhà còn lại, sau khi đã trừ đi số tiền đã trả nợ cho ngân hàng.

Sau khi nhận được giấy tờ nhà, hai bên sẽ thực hiện thủ tục mua bán nhà theo quy định của pháp luật.

Thời hạn sử dụng nhà chung cư là bao lâu?

Theo Điều 99 Luật Nhà ở 2014, thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định căn cứ cấp công trình xây dựng và kết luận kiểm định chất lượng của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có nhà chung cư.

Theo khoản 2 Điều này, khi nhà chung cư hết niên hạn sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng hoặc bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ, không bảo đảm an toàn cho người sử dụng thì cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh phải tổ chức kiểm định chất lượng công trình nhà chung cư này để xử lý theo quy định.

Trường hợp phá dỡ để xây dựng lại nhà chung cư thì các chủ sở hữu được tiếp tục thực hiện quyền sử dụng đất có nhà chung cư đó; trường hợp phá dỡ để xây dựng công trình khác thì việc xử lý quyền sử dụng đất có nhà chung cư này được thực hiện theo quy định của pháp luật về đất đai.

Như vậy, thời hạn sử dụng nhà chung cư cụ thể được xác định căn cứ vào cấp công trình xây dựng và kết luận kiểm định chất lượng của cơ quan có thẩm quyền. Quy định của Luật nhà ở đã nêu rõ nếu chung cư vẫn còn an toàn thì vẫn được tiếp tục sử dụng tương ứng với thời hạn kiểm định; hoặc nếu hư hỏng thì có thể cải tạo, xây dựng lại phù hợp với quy hoạch để tiếp tục xây dựng (nếu phù hợp với quy hoạch).

Trường hợp chung cư không còn đảm bảo an toàn, không phù hợp quy hoạch buộc phải giao cho cơ quan có thẩm quyền để phá dỡ thì người sở hữu chung cư cũng được bố trí tái định cư theo quy định.

Xây nhà trên đất nông nghiệp bị xử lý như nào?

Theo khoản 7 Điều 13 Nghị định 121/2013/NĐ-CP ngày 10/10/2013 quy định cá nhân, tổ chức có hành vi “xây dựng công trình trên đất không được phép xây dựng” sẽ bị phạt tiền từ 40 đến 50 triệu đồng.

Do đó, nếu bạn xây lại nhà trên thửa đất mà chưa được sự chấp thuận của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền có thể bị xử phạt hành chính theo quy định; ngoài ra còn bị buộc phải khôi phục tình trạng của đất trước khi vi phạm, như tháo dỡ nhà, công trình… đã xây dựng trên đất hoặc bị thu hồi đất.

Do đó, trong trường hợp gia đình bạn muốn xây dựng nhà ở hoặc công trình phụ trên đất nông nghiệp, trước tiên phải làm hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất (từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp và sau đó phải xin cấp phép xây dựng tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.

Xây nhà, nhập hộ khẩu, việc nào nên làm trước?

Trong sổ hộ khẩu có yêu cầu xác định rõ đơn vị hành chính, đường phố, số nhà, xác định rõ được chỗ ở hợp pháp và công dân có trách nhiệm đến để làm thủ tục điều chỉnh khi có thay đổi.

Theo Nghị định 56/2010/NĐ-CP, giấy tờ chứng minh chỗ ở hợp pháp thuộc quyền sở hữu của công dân là một trong các giấy tờ sau đây: Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở hoặc giấy tờ về quyền sở hữu nhà ở; giấy tờ về quyền sử dụng đất ; giấy phép xây dựng; hợp đồng mua bán nhà ở;…

Như vậy, chưa xây nhà trên đất thì không có đủ giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng, giấy tờ về quyền sử dụng đất ở theo quy định của pháp luật về đất đai (đã có nhà ở trên đất đó) để đăng ký hộ khẩu trên mảnh đất của bạn.Do đó bạn phải xây dựng nhà trước rồi bạn thay đổi nơi đăng ký thường trú từ nhà bố mẹ đẻ sang nhà mới của hai vợ chồng, theo Điều 23 Luật cư trú (Người đã đăng ký thường trú mà thay đổi chỗ ở hợp pháp thì trong thời hạn 24 tháng, kể từ ngày chuyển đến chỗ ở hợp pháp mới có trách nhiệm làm thủ tục thay đổi nơi đăng ký thường trú).

TRÌNH TỰ THỰC HIỆN MỘT DỰ ÁN ĐẦU TƯ BĐS

A. CHUẨN BỊ THỰC HIỆN DỰ ÁN ĐẦU TƯ

Ở bước này nhà đầu tư cần thực hiện thủ tục:

1. Nghiên cứu đầu tư: Nhà đầu tư cần triển khai nghiên cứu khảo sát nhu cầu thị trường; sự cần thiết phải đầu tư; quy mô đầu tư,… để tìm kiếm địa điểm phù hợp.

2. Tìm kiếm địa điểm đầu tư: Khảo sát và nghiên cứu địa điểm phù hợp với nhu cầu đầu tư. Bao gồm: Xem xét sự phù hợp của dự án với quy hoạch chung hay không? Địa điểm đã có QH 1/2000 hoặc QH 1/5000 chưa? Nếu chưa có thì phải đề xuất với cơ quan chức năng bổ sung QH, thực hiện tài trợ QH.

3. Chấp thuận chủ trương đầu tư: Sau khi dự án được đề xuất vào QH chung , phải thực hiện thủ tục bổ sung dự án vào Danh mục dự án thu hồi đất để Hội đồng nhân dân cấp tỉnh thông qua; Bổ sung vào chương trình phát triển nhà ở (đối với dự án phát triển nhà ở). Nếu được thông qua, UBND cấp tỉnh sẽ ban hành Quyết định phê duyệt Chủ trương đầu tư và lựa chọn nhà đầu tư.

4. Lựa chọn nhà đầu tư có sử dụng đất: theo 1 trong 3 hình thức:

• Đấu giá dự án: Áp dụng trong trường hợp đất đã được giải phóng mặt bằng ( đất sạch);

• Đấu thầu dự án: Áp dụng trong trường hợp đất chưa được giải phóng mặt bằng;

• Chấp thuận nhà đầu tư ( theo Khoản 3 và 4, Điều 29 Luật đầu tư năm 2020):

3. Trường hợp tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất mà chỉ có một người đăng ký tham gia hoặc đấu giá không thành theo quy định của pháp luật về đất đai hoặc trường hợp tổ chức đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư mà chỉ có một nhà đầu tư đăng ký theo quy định của pháp luật về đấu thầu, cơ quan có thẩm quyền thực hiện thủ tục chấp thuận nhà đầu tư khi nhà đầu tư đáp ứng các điều kiện theo quy định của pháp luật có liên quan.

4. Đối với dự án đầu tư thuộc diện chấp thuận chủ trương đầu tư, cơ quan có thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư trong các trường hợp sau đây:

a) Nhà đầu tư có quyền sử dụng đất, trừ trường hợp Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh, thu hồi đất để phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng theo quy định của pháp luật và đất đai;

b) Nhà đầu tư nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất theo quy định của pháp luật về đất đai;

c) Nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao;

d) Trường hợp khác không thuộc diện đấu giá, đấu thầu theo quy định của pháp luật.

SAU KHI ĐƯỢC CHỌN, NHÀ ĐẦU TƯ SẼ ĐƯỢC KÝ HỢP ĐỒNG THỰC HIỆN DỰ ÁN.

5. Lập, thẩm định và phê duyệt QH chi tiết/ QHTMB:

• Cấp giấy phép QH (nếu khu vực đó chưa phê duyệt quy hoạch 1/2000 quy hoạch 1/500);

• Cấp chứng chỉ quy hoạch (nếu đã có QH 1/500)/ hoặc Thỏa thuận Quy hoạch kiến trúc (nếu đã có QH 1/2000…)/ hoặc Thông tin QH, kiến trúc (nếu chưa có QH);

• Lập quy hoạch chi tiết xây dựng TL 1:500 hoặc Tổng mặt bằng và phương án kiến trúc (nếu đã có QHCTXD 1/2000);

• Thẩm định QHCTXD TL 1/500 hoặc QH TMB và phương án thiết kế kiến trúc sơ bộ;

• Phê duyệt QHCTXD TL 1/500 hoặc Chấp thuận QH TMB và phương án kiến trúc sơ bộ.

6. Lập Dự án đầu tư xây dựng công trình:

• Báo cáo đầu tư xây dựng công trình (Báo cáo nghiên cứu tiền khả thi) nếu có;

• Dự án đầu tư xây dựng công trình (Báo cáo nghiên cứu khả thi);

• Báo cáo kinh tế – kỹ thuật xây dựng công trình (công trình tôn giáo; công trình có Tổng mức đầu tư < 15 tỉ không bao gồm tiền sử dụng đất).

7. Thông báo thu hồi đất và thực hiện các thủ tục về GPMB ( đối với hình thức đấu thầu dự án).

8. Lấy ý kiến về thiết kế cơ sở.

9. Thông tin/ thỏa thuận về cấp nước, thoát nước, cấp điện.

10. Thẩm duyệt thiết kế PCCC.

11. Cam kết bảo vệ môi trường; Thẩm định, phê duyệt báo cáo đánh giá tác động môi trường DTM.

12. Quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

B. THỰC HIỆN DỰ ÁN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN

13. Giao đất/ thuê đất: Ký hợp đồng thuê đất/ thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước (đóng tiền sử dụng đất, phí trước bạ, tiền thuê đất); nhận bàn giao đất trên bản đồ và thực địa

14. Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

15. Chuẩn bị mặt bằng xây dựng, rà phá bom mìn (nếu có);

16. Khảo sát xây dựng (có thể chia 2 giai đoạn: khảo sát sơ bộ phục vụ lập báo cáo đầu tư và khảo sát chi tiết phục vụ thiết kế).

17. Thiết kế xây dựng công trình gồm các bước: thiết kế sơ bộ (trường hợp lập báo cáo nghiên cứu tiền khả thi), thiết kế cơ sở (được thực hiện trong giai đoạn lập dự án đầu tư xây dựng), thiết kế kỹ thuật; thiết kế bản vẽ thi công và các bước thiết kế khác (nếu có). Người quyết định đầu tư quyết định thực hiện thiết kế theo các bước sau:

• Thiết kế một bước: ba bước thiết kế được gộp thành một bước gọi là thiết kế bản vẽ thi công (công trình chỉ lập báo cáo kinh tế – kỹ thuật);

• Thiết kế hai bước: bước thiết kế cơ sở và bước thiết kế bản vẽ thi công (công trình phải lập dự án);

• Thiết kế ba bước: Bao gồm bước thiết kế cơ sở, bước thiết kế kỹ thuật và bước thiết kế bản vẽ thi công (dành cho dự án có quy mô lớn, phức tạp).

18. Xin Giấy phép xây dựng.

19. Đấu thầu xây dựng.

• Lựa chọn nhà thầu tư vấn QLDA (trường hợp thuê tư vấn QLDA);

• Lựa chọn nhà thầu khảo sát xây dựng.

20. Thi công xây dựng công trình.

C. ĐƯA DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN VÀO KHAI THÁC SỬ DỤNG

21. Bàn giao công trình hoàn thành để đưa vào sử dụng; vận hành, chạy thử

22. Thanh toán, quyết toán vốn đầu tư xây dựng công trình

23. Kiểm toán, thẩm tra, phê duyệt quyết toán vốn đầu tư xây dựng công trình

24. Giám sát, đánh giá dự án đầu tư xây dựng công trình (trường hợp thuê tư vấn)

25. Cấp giấy phép hoạt động/ Mở ngành/ Cho phép hoạt động/ Chứng nhận đủ điều kiện (Dự án thuộc lĩnh vực đầu tư có điều kiện)

26. Chứng nhận quyền sở hữu công trình/ sở hữu nhà ở

27. Bảo hiểm, bảo hành, bảo trì công trình xây dựng

28. Đăng kiểm chất lượng quốc tế (nếu có)

Dự án bất động sản là một kênh đầu tư rất phổ biến hiện nay. Tùy vào tính chất của từng loại dự án bất động sản mà quy trình có thể thay đổi phù hợp, tuy nhiên trên góc độ thủ tục pháp lý của dự án thì quá trình phát triển một dự án bất động sản thường bao gồm các trình tự thủ tục sau: