Charmington.org | Nhiều người mua nhà chung cư và chính các chuyên gia BĐS, chủ đầu tư kinh doanh đều thắc mắc xung quanh Thông tư số 76/2014 của Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện Nghị định 45 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất.
Vấn đề hóc búa trên nghị trường hiện nay về xác định giá đất làm cơ sở tính tiền sử dụng đất. Luôn có 1 khoảng thời gian dài giữa thời điểm giao đất cho doanh nghiệp đến khi sản phẩm được bán ra hoặc/và đc đưa vào khai thác, ít thì 3-5 năm, có những dự án 10-20 năm cũng không ít. Đặc thù của các dự án phát triển khu đô thị lớn là giá trị hình thành trong tương lai sẽ tăng dần khi hạ tầng phát triển, dân về ở dần. Vì vậy có xác định giá đất "đúng tuyệt đối" vào thời điểm giao đất thì cũng sẽ "sai tuyệt đối" trong tương lai.
Không khó nhận ra rủi ro cho người đặt bút kí duyệt giá đất giờ là quá lớn cho dù ko có lợi ích cá nhân nào, nên dù Thủ Tướng có giục giã các Tỉnh Thành xử lý nhanh khâu nộp tiền ra sổ cho ng dân thì mọi thứ vẫn đình trệ. Chuyện tiền sử dụng đất "nộp rồi nhưng phải tính lại" là không thiếu.
Vậy tại sao chúng ta lại thu tiền chuyển đổi mục đích sử dụng đất tại thời điểm giao đất mà không phải khi sản phẩm được khai thác? Tại chúng ta không thu thuế theo đơn giá bán sản phẩm? Ví dụ luỹ tiến nhà trên 100tr/m2 thì thu 30%, 50-100tr/m2 thì thu 20%, dưới 50tr/m2 thì 10% và NOXH thì miễn? Cũng nên quy định diện tích ở tối thiểu được miễn thuế cho người chỉ có 01 bất động sản sở hữu, người mua nhà lần đầu. Đối với đất sản xuất kinh doanh thì thu theo % doanh thu (tương tự VAT) và có quy định tỷ lệ hợp lý cho từng ngành, như vậy Doanh nghiệp dễ dàng hoạch định kế hoạch kinh doanh thay vì "hồi hộp" chờ giá đất 5 năm điều chỉnh 1 lần như hiện nay.
Phương án này không những thể hiện việc "lợi ích hài hoà, rủi ro chia sẻ" giữa chủ đầu tư, khách hàng và nhà quán lý mà còn sẽ trở thành công cụ điều phối thị trường hiệu quả, tự khác các sản phẩm vừa túi tiền sẽ đc sinh ra. Cơ chế này đồng thời cũng giảm bớt gánh nặng chi phí vốn cho Chủ đầu tư dẫn đến giá nhà sẽ hạ nhiệt. Hơn nữa cần thấy rõ rằng đây là công cụ chống đầu cơ, khi giá giao dịch tăng, ng dân đc lợi thì Nhà nước cũng tăng nguồn thu.
Theo cách hiểu của nhiều chủ đầu tư, giới kinh doanh bất động sản và người mua nhà thì Thông tư 76 được áp dụng từ ngày 1-8 tới sẽ buộc khách hàng phải đóng tiền sử dụng đất khi mua nhà chung cư.
Băn khoăn của người mua nhà
Theo các quy định hiện hành thì chủ đầu tư phải làm việc này. Họ thường tính tiền sử dụng đất vào chi phí vốn của dự án, chia vào giá bán các căn hộ. Sau khi hoàn thành các nghĩa vụ tài chính của dự án, trong đó có việc nộp tiền sử dụng đất, thì chủ đầu tư mới được cấp phép xây dựng.
#Tìm hiểu: Cách soi pháp lý dự án bất động sản
Rắc rối nằm ở chỗ, cũng còn những quy định khác, như Nghị quyết 33/2008 của Chính phủ cho phép chủ đầu tư được nợ tiền sử dụng đất trong 18 tháng để tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp. Thực tế đã có nhiều doanh nghiệp vẫn được cấp phép xây dựng dù nợ tiền sử dụng đất dài hơn quy định. Hệ quả của tình trạng này là nhiều dự án đã bàn giao cho người mua nhà vào ở nhưng do chủ đầu tư nợ tiền sử dụng đất nên người mua nhà coi như chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính, chưa đủ thủ tục để được cấp sổ đỏ.
Nói như vậy để thấy rằng, việc thu được tiền sử dụng đất từ một đầu mối (chủ đầu tư) đã khó, nay lẽ nào Bộ Tài chính lại ra quy định xé lẻ việc thu tiền sử dụng đất đến từng người mua nhà; tức là thay vì thu một lần tại một đầu mối là chủ đầu tư nay lại thu lẻ thành hàng trăm, hàng ngàn lần từ hàng ngàn người mua nhà, vừa làm ảnh hưởng đến chuyện thu ngân sách, lại mất thêm công sức và chi phí.
Giải thích của Bộ Tài chính
Bộ Tài chính không làm vậy. Trong thông tin giải thích hôm 21-7 đăng trên trang web của bộ này, bộ Tài chính đính chính rằng, Điều 6 Thông tư 76 về việc phân bổ tiền sử dụng đất cho các đối tượng sử dụng đất tại các công trình hỗn hợp có nhà ở, nói khác đi là tại các chung cư, KHÔNG áp dụng cho các trường hợp nhà nước giao đất cho chủ đầu tư có thu tiền sử dụng đất trực tiếp để thực hiện các dự án xây dựng nhà ở để bán, cho thuê… Với các trường hợp này, chủ đầu tư vẫn phải thay mặt người mua nhà nộp tiền sử dụng đất. Nhà nước không thu tiền sử dụng đất trực tiếp của các hộ mua nhà.
Bộ cũng giải thích là Thông tư 76 Chỉ áp dụng cho các dự án mà Nhà nước giao đất nhưng quỹ nhà thuộc sở hữu nhà nước. Trong trường hợp nhà nước bán nhà và giao đất trực tiếp cho các đối tượng sử dụng thì các đối tương này phải nộp tiền sử dụng đất cho nhà nước.
Vấn đề đặt ra là tại sao một thông tư nếu Bộ Tài chính đã ghi rõ như vậy mà người dân, báo chí và các chủ đầu tư kinh doanh bất động sản đồng loạt hiểu nhầm?
Do quy định thiếu rõ ràng
Đọc kỹ lại điều 6 trong thông tư này mới thấy việc ban hành quy định của Bộ Tài chính dẫn đến hiểu nhầm là tất yếu. Điều 6 không ghi rõ những gì như Bộ tài chính giải thích. Nó chỉ quy định chung việc phân bổ tiền sử dụng đất đối với trường hợp công trình xây dựng nhiều tầng gắn liền với đất được Nhà nước giao đất cho nhiều đối tượng sử dụng được thực hiện theo cách sau: Đối với công trình xây dựng là nhà cao tầng, chung cư…thì tiền sử dụng đất: “phân bổ cho từng đối tượng sử dụng” theo hệ số phân bổ nhân với diện tích nhà của từng đối tượng sử dụng. Và sau đó là cách tính hệ số phân bổ theo diện tích chung riêng.
Điều 6 chỉ nói rõ trường hợp bán nhà thuộc sở hữu nhà nước cho người đang thuê thì thực hiện phân bổ tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về bán nhà thuộc sở hữu nhà nước.
Quy định của thông tư chỉ có như vậy thì người dân và các chủ đầu tư hiểu như vậy, thực ra không có gì là hiểu nhầm cả. Bộ Tài chính phải đặt câu hỏi về việc ban hành một thông tư hướng dẫn mà thiếu rõ ràng, phải giải thích thêm cả bên ngoài theo kiểu đính chính thông tin như vậy là gây ra khó khăn cho người dân và các cơ quan quản lý trong quá trình áp dụng (ở đây là Sở Tài nguyên- môi trường các địa phương).
Muốn quy định này đảm bảo tính chính xác, đầy đủ, lẽ ra bộ phải ghi rõ vào điều 6 là việc phân bổ tiền sử dụng đất cho từng đối tượng không áp dụng tại các dự án mà nhà nước giao đất cho các chủ đầu tư và thu tiền sử dụng đất một lần như tại các dự án chung cư, nhà cao tầng hỗn hợp…
Và vấn đề quan trọng nhất đối với Bộ Tài chính phải đạt được khi ban hành quy định về thu tiền sử dụng đất là ban hành điều khoản ràng buộc việc các chủ đầu tư phải nộp tiền sử dụng đất trước khi có phép xây dựng, tránh các chủ đầu tư chây ỳ, chậm nộp, xây các dự án không phép hoặc bàn giao nhà rồi mà vẫn chưa nộp tiền sử dụng đất, ảnh hưởng rất lớn đến quyền sở hữu nhà (bằng sổ đỏ) của người đân. Bài học tại các dự án The Manor, Khu đô thị Đại Thanh (Hà Nội)… người dân vào ở đã lâu mà chủ đầu tư không nộp tiền sử dụng đất chính là ví dụ.
