Charmington.org | Với rất nhiều điều bất thường đã xảy ra suốt năm qua, thị trường bất động sản đang đối mặt với nhiều câu hỏi khó trong năm nay. Liệu giá nhà có tiếp tục thiết lập đỉnh mới? Đại dịch sẽ khiến lãi suất thấp hơn hay không? Và nhiều nhất đó là xu hướng nào sẽ thống trị thị trường trong năm 2022?
Phân khúc bất động sản Công nghiệp và Logistics cũng sẽ chào đón một số lĩnh vực mới. Sẽ có sự tăng trưởng về phân phối kho hàng và dịch vụ của thương mại điện tử cũng như logistics nhằm phục vụ thị trường trong nước, do đặc điểm địa lý của Việt Nam với các thành phố trọng điểm đều cần sự phân phối này. Các lĩnh vực có sự tăng trưởng khác có thể đến từ trung tâm dữ liệu (data centre) khi mà internet đang ngày càng phát triển, đòi hỏi phải có một nguồn lớn để lưu trữ dữ liệu. Như vậy, có thể thấy rằng lĩnh vực data centre sẽ phát triển. Bên cạnh đó, các kho lạnh cũng có mối liên kết với thương mại điện tử. Các nhà bán hàng trên các trang thương mại điện tử phải tìm cách lưu trữ hàng hóa, và điều này dẫn đến việc gia tăng nhu cầu sử dụng kho lạnh.
Theo vị chuyên gia này, một trong những xu hướng có thể dễ dàng nhận thấy nhất hiện nay trên thế giới sau đại dịch là mô hình làm việc kết hợp tại nhà và văn phòng (hybrid working). Khách thuê cũng như các nhân viên văn phòng sẽ ngày càng có xu hướng tìm kiếm những cơ hội và những nơi làm việc kết hợp cho phép làm việc tại nhà nhiều hơn và đồng thời được linh hoạt làm việc trong các văn phòng chất lượng cao với cơ sở vật chất phục vụ cho các hội nghị hội thảo, có không gian đẹp, và các nội thất như phòng họp, khu vực hợp tác giữa các bộ phận, thời gian làm việc linh động. Không chỉ sở hữu văn phòng trung tâm, một số đơn vị còn có các văn phòng khác nằm ở khu vực thứ cấp (khu vực ngoài trung tâm). Điều này cho phép nhân viên của họ chọn lựa làm việc ở trung tâm thành phố hoặc ở địa chỉ khác gần nhà của họ hơn. Bằng cách này, khách thuê có thể tiết kiệm chi phí vận hành điện năng sử dụng trong văn phòng và tăng hiệu suất làm việc…
Đối với phân khúc đầu tư nhà ở và nghỉ dưỡng, hiện nay theo xu hướng thế giới, những người mua nhà đang tìm kiếm bất động sản ở khu vực ngoại ô thành phố. Họ di chuyển đến vùng nông thôn, tìm kiếm các không gian mở và tận hưởng không khí ngoài trời.
"Việt Nam cũng sẽ không nằm ngoài xu thế này khi thực tế chúng ta có những thị trường thu hút nằm ở Bảo Lộc, Đà Lạt và Hồ Tràm. Từ Tp.HCM, ta có thể dễ dàng lái xe đến các địa điểm này, và người mua nhà sẽ tìm kiếm ngôi nhà thứ hai của họ ở nơi đây, đáp ứng nhu cầu xa rời thành phố và có không gian mở - không khác gì so với xu hướng mà ta thấy trên thế giới, và điều này được kỳ vọng sẽ tiếp tục phát triển hậu đại dịch", ông Neil nhấn mạnh.
Liệu trong năm mới 2022, thị trường Việt Nam có những dòng sản phẩm mới nào xuất hiện hay không?, vị chuyên gia này cho rằng, thị trường Việt Nam không nhất thiết sẽ có sản phẩm mới, nhưng sẽ xuất hiện các sản phẩm mà thị trường cần. Data center sẽ là lĩnh vực phát triển chủ lực của thị trường bởi vì nguồn dữ liệu lớn được tạo ra bởi kinh tế số (internet economy) đang cần nơi lưu trữ. Vì thế, sẽ có một mối quan tâm lớn dành cho việc phát triển data center. Đây không phải là một lĩnh vực dễ dàng cho các nhà đầu tư, kỳ vọng sẽ có sự phát triển.
Hơn thế nữa, sẽ xuất hiện nhu cầu sử dụng kho lạnh phục vụ cho lĩnh vực thương mại điện tử và những cá nhân cần lưu trữ hàng hóa. Bên cạnh đó, sự trở lại của nhóm ngành Du lịch – Nhà hàng – Khách sạn cũng đòi hỏi nguồn cung từ lĩnh vực kho lạnh. Cuối cùng, xu hướng đầu tư bất động sản kỹ thuật số xuất hiện trước đại dịch và được phát triển nhanh chóng trong đại dịch. Do tính mong manh của thị trường, người dân bắt đầu mua cổ phần của các sản phẩm bất động sản online, và xu hướng này được dự đoán là sẽ tiếp tục tăng trong năm 2022.
Thị trường BĐS còn nhiều khó khăn đối mặt
Chuyên gia Savills cho rằng, trong thời gian tới, khó khăn dành cho các nhà đầu tư hay các chủ sở hữu bất động sản nhà ở là vấn đề thiếu nguồn cung. Hiện nay, nguồn cung trên thị trường đang bị thiếu hụt.
Đối với người mua, cụ thể là với khả năng chi trả thấp, có rất ít lựa chọn nhà ở tại Tp.HCM ở thời điểm này. Đối với chủ doanh nghiệp lớn, để tìm một văn phòng có không gian rộng ở trung tâm thành phố là chuyện không hề dễ dàng, và họ sẽ phải tìm đến khu vực ngoài trung tâm. Lĩnh vực công nghiệp cũng gặp phải tình trạng tương tự khi nguồn cung ở thành phố đang bị thiếu hụt. Đây là một trong những thách thức lớn nhất đối với chủ đầu tư phát triển bất động sản, người tìm mua nhà ở, kể cả với chủ văn phòng hay người làm việc trong lĩnh vực Công nghiệp và Logistics thì đều đang có rất ít lựa chọn bất động sản ở thời điểm này.
Bất động sản công nghiệp tiếp tục gặt hái thắng lợi
Thương mại điện tử đã rất phổ biến với người tiêu dùng từ trước đại dịch. Nhưng sự chuyển dịch mạnh mẽ từ mua sắm trực tiếp sang trực tuyến trong hai năm qua do Covid-19 đã giúp thương mại điện tử phát triển với tốc độ chóng mặt. Kết quả là, nhu cầu về bất động sản công nghiệp để lưu trữ hàng hóa đã tăng lên rất nhiều, đặc biệt là với các địa điểm thuận tiện về giao thông để giúp việc vận chuyển trở nên nhanh chóng. Nhu cầu này sẽ tiếp tục trong cả năm 2022, và thậm chí trong những năm tiếp theo, thu hút dòng vốn mạnh mẽ từ các nhà đầu tư toàn cầu.
Thị trường thứ cấp “lên đời”
Xu hướng chuyển dịch nhà ở từ các thành phố lớn sang những thị trường thứ cấp có thể tác động đáng kể đến quá trình phục hồi của toàn ngành vào năm 2022. Năm 2021, các thị trường thứ cấp đôi khi chưa sẵn sàng cho làn sóng dân cư mới do thiếu các tiện ích và cơ sở hạ tầng. Nhưng sang năm nay, chúng có thể là mỏ vàng cho các nhà phát triển và đầu tư. Các dự án nhà ở cũ sẽ bị phá dỡ hoặc cải tạo để xây dựng những sản phẩm tốt hơn và bổ sung các tiện ích, dịch vụ phong phú hơn. Quá trình này sẽ thay đổi bộ mặt của toàn thị trường thứ cấp, khiến giá bất động sản tăng lên nhanh chóng và mang lại lợi nhuận cho các nhà đầu tư.
Tồn kho nhà ở vẫn ở mức thấp
Nhờ lượng người mua gia tăng trong đại dịch, nguồn cung nhà ở tụt xuống mức thấp trong năm 2021 và có thể vẫn duy trì trong năm 2022. Lý do là chủ nhà do dự khi bán nhà vì không có gì đảm bảo rằng họ sẽ có thể tìm được một ngôi nhà giá cả phải chăng để mua. Việc xây dựng nhà mới cũng không theo kịp với sự gia tăng nhu cầu do giá nguyên vật liệu và nhân công tăng ca và khan hiếm. Điều này có thể sẽ không thay đổi trong năm 2022, vì các vấn đề về chuỗi cung ứng vẫn đang tiếp diễn và giá nhà tăng nhanh khiến chủ sở hữu không sẵn sàng bán nhà.
Giá thuê nhà tiếp tục tăng
Giá thuê nhà đã tăng nhanh chóng kể từ khi bắt đầu đại dịch và có khả năng sẽ tiếp tục kéo dài đến năm 2022. Điều này là do sự mất cân bằng cung cầu khi xây dựng bị đình trệ trong thời gian dài và chi phí nguyên vật liệu tăng cao do tắc nghẽn chuỗi cung ứng. Hệ quả là giá nhà tăng cao hơn, buộc chủ nhà phải tăng giá cho thuê để có tiền bù đắp các khoản vay thế chấp.
Tốc độ tăng giá nhà chậm lại
Những ngôi nhà đã tăng giá với tốc độ chóng mặt trong suốt năm 2021. Sang năm 2022, tốc độ này có thể chậm lại, nhưng không có nghĩa là giá cả sẽ sụt giảm hàng loạt. Giá nhà vẫn tăng, nhưng ở mức dễ kiểm soát và “dễ thở” hơn một chút.
Lãi suất vay thế chấp có thể tăng
Trong năm qua, lãi suất vay thế chấp ở mức cực kỳ thấp, nhưng điều đó có thể sẽ thay đổi vào năm 2022. Không thể dự đoán lãi suất sẽ tăng cao như thế nào, nhưng dù tăng rất ít thì khoản vay thế chấp mua nhà cũng bị đội lên cao. Điều này sẽ gây khó khăn lớn cho những người mua nhà có thu nhập thấp đến trung bình.
.png)
Tiền mặt là vua
Tại nhiều quốc gia như Mỹ, xu hướng thanh toán giao dịch mua nhà hoàn toàn bằng tiền mặt đã xuất hiện trong năm 2021 và sẽ tiếp tục vào năm 2022. Điều này là do người mua nhà bằng tiền mặt không phải đáp ứng các yêu cầu về thẩm định tài chính để hoàn tất giao dịch, giúp họ có lợi thế hơn trong quá trình đấu giá và chốt giao dịch với chủ nhà.
Website đấu giá nhà đất phổ biến
Việc niêm yết nhà trên các nền tảng bán hàng thay thế, như các trang web đấu giá, sẽ trở nên phổ biến hơn. Chúng cho phép người bán thu được lợi ích đầy đủ trong thị trường cạnh tranh và xúc tiến quá trình mua.
Đấu giá nhà trực tuyến cũng sẽ mang lại lợi ích cho các nhà đầu tư khi họ có thể chào bán bất động sản ở bất kỳ thị trường nào trên thế giới. Chi phí dành cho các buổi mở bán cũng sẽ được cắt giảm. Hệ quả là lợi nhuận của nhà đầu tư sẽ tăng lên. Bên duy nhất không được lợi là những người mua thông thường do họ phải cạnh tranh với nhóm người mua lớn hơn trên các trang web đấu giá. Thậm chí khối lượng hàng tồn kho mà họ có thể tiếp cận sẽ còn thấp hơn khi người bán nhà chuyển sang các nền tảng thay thế nói trên.
Đầu tư bất động sản dễ dàng hơn
Sự quan tâm của các nhà đầu tư đối với bất động sản đã bùng nổ trong vài năm qua, nhưng cơ hội phần lớn chỉ đến với những nhà đầu tư chuyên nghiệp hoặc có dòng vốn dồi dào. Nhưng mọi chuyện có thể trở nên bình đẳng hơn vào năm 2022.
Nhiều nền tảng giao dịch chứng khoán đã cung cấp cổ phần thương mại của các bất động sản riêng lẻ, giúp nhà đầu tư dễ dàng tham gia hơn dù tài chính của họ ở mức hạn chế. Ở phía bên kia, thị trường bất động sản cũng tiếp cận được với nhiều nhà đầu tư hơn và có dòng vốn dồi dào hơn.
Các vấn đề khí hậu có tầm ảnh hưởng ngày càng lớn
Cháy rừng, lốc xoáy và các hiện tượng thời tiết bất thường khác đã trở thành tiêu điểm tin tức của năm 2021 và có nhiều khả năng này sẽ tiếp tục hoành hành vào năm 2022. Những vấn đề này sẽ có tác động lớn đến tiêu chuẩn phát triển và vận hành, giá cả, dòng vốn và nhu cầu đối với bất động sản tại một số khu vực.
Ví dụ, dự án bất động sản tại các khu vực bên bờ biển sẽ phải chịu phí bảo hiểm cao hơn để chống lại các hiện tượng thời tiết do biến đổi khí hậu. Chi phí này sẽ đẩy giá cả nói chung lên cao, khiến bất động sản trở nên thiếu hấp dẫn với người mua và làm giảm tính thanh khoản của thị trường.
"Chính vì vậy, tôi thấy rằng điều quan trọng mà Chính phủ cần làm là hỗ trợ mở rộng nguồn cung bất động sản ra thị trường để bong bóng bất động sản và kinh tế không xảy ra. Nếu không, giá cả sẽ tiếp tục leo thang trong năm 2022 và ngành bất động sản sẽ trở nên khó chạm tới kể cả với người mua nhà ở, khách thuê văn phòng hay những nhà đầu tư trong lĩnh vực công nghiệp", ông Neil MacGregor chia sẻ.
"Tóm lại, các thành phố và tỉnh lân cận đang bị thiếu hụt nguồn cung, và điều quan trọng mà chính quyền cần làm là tiếp tục cải thiện khung pháp lý chủ động để hỗ trợ nhiều nguồn đầu tư vào bất động sản hơn, bao gồm khung kế hoạch để các dự án diễn ra đúng thời hạn. Bằng cách này, chúng ta có thể ngăn bong bóng kinh tế xuất hiện, dẫn nhiều nguồn cung vào thị trường hơn cũng như khuyến khích nhiều nguồn FDI đầu tư vào ngành bất động sản. Khi điều này xảy ra, người mua, chủ đầu tư và chủ sở hữu bất động sản sẽ có nhiều sản phẩm để chọn lựa hơn trong nội ô các thành phố lớn và các tỉnh lân cận", chuyên gia Savills nhấn mạnh.
