Charmington.org | Trong quý 3/2023, thị trường bất động sản TPHCM chứng kiến sự chuyển biến tích cực từ loại hình căn hộ nhờ nguồn cung mới từ TP. Thủ Đức. Ngược lại, hai loại hình căn hộ dịch vụ và biệt thự/nhà phố tiếp tục gặp khó khăn do lượng giao dịch vẫn đang ở mức thấp.
Nguồn cung mới thúc đẩy lượng giao dịch của loại hình căn hộ
Theo báo cáo thị trường bất động sản TPHCM quý 3/2023 Savills Việt Nam, số căn hộ mới tăng 572% so với quý trước và tăng 11% so với cùng kỳ, lên 2,528 căn, từ hai dự án mới và 6 giai đoạn tiếp theo. Trong đó, TP. Thủ Đức chiếm 74% nguồn cung mới; riêng Vinhomes Grand Park – The Glory Heights (hạng B) chiếm 59%. Các nguồn cung mới còn lại chủ yếu đến từ các dự án hạng B và C tại Bình Tân và Bình Chánh. Đáng chú ý là dự án MT Eastmark City đang mở bán tháp căn hộ The Hybrid do Rio Land phát triển đang thu hút mạnh mẽ người mua bởi dự án này sở hữu vị trí cửa ngõ giao điểm Vành đai 3 - Cao tốc TPHCM Long Thành.
Mặt khác, nguồn cung sơ cấp tăng 32% so với quý trước và 12% so với cùng kỳ, lên 7,722 căn, phần nào giải tỏa áp lực thiếu nguồn cung. Hạng B có nguồn cung lớn nhất với 49% thị phần, theo sau là hạng C với 34% thị phần và cuối cùng hạng A với 17%.
Nhờ nguồn cung tăng, lượng giao dịch trong quý 3/2023 tại TPHCM đạt 2,003 căn, tăng 561% so với quý trước và 102% so với cùng kỳ. Tỷ lệ hấp thụ cải thiện 21 điểm % so với quý 2 và 12 điểm % so với cùng kỳ, lên 26%. Vinhomes Grand Park – The Glory Heights chiếm 55% lượng bán trong quý. Nếu loại trừ dự án này, tình hình hoạt động của thị trường vẫn chật vật với 903 giao dịch, tương đương tỷ lệ hấp thụ 15%.
Nếu loại trừ 1,100 giao dịch tại dự án hạng B, Vinhomes Grand Park – The Glory Heights, các dự án hạng C có 651 giao dịch, thể hiện nhu cầu nhà ở giá rẻ vẫn ở mức cao. Các dự án hạng B có 210 giao dịch, trong khi hạng A chỉ có 42 giao dịch.
Các chủ đầu tư đã áp dụng nhiều chính sách bán hàng, bao gồm hỗ trợ trả lãi và gốc trong thời gian đầu, kéo dài lịch thanh toán và các chương trình cam kết thuê.
Kể từ đầu năm 2023, Chính phủ đã có nhiều động thái để hỗ trợ thị trường bất động sản. Để tháo gỡ các vướng mắc pháp lý, UBND TPHCM đã tập trung giải quyết cho 148 dự án; 39 dự án đã có kết quả. Ngân hàng Nhà nước Việt Nam (NHNN) liên tục hạ lãi suất, và Thông tư 10 sẽ mang lại khả năng tiếp cận vốn tốt hơn cho các dự án đang triển khai. Những cơ chế này dự kiến sẽ giúp tăng trưởng nguồn cung và thúc đẩy thị trường phát triển.
Triển vọng sắp tới, Savills cho rằng đến cuối năm 2023 dự kiến sẽ có hơn 1,900 căn mới được chào bán. Hạng C sẽ là sản phẩm chủ lực với 69% thị phần, hạng B sẽ có 26% thị phần và hạng A sẽ có 5%. The Privia (dự án mới) và các giai đoạn tiếp theo tại La Partenza và West Gate dự kiến ra mắt vào tháng 10/2023 với giấy phép mua bán hoặc xây dựng. Một số dự án đang tạm dừng cũng sẽ được tái khởi động vào quý 4/2023, bao gồm Salto Residence và Fiato Premier.
Căn hộ dịch vụ nguồn cung tăng nhưng công suất cho thuê giảm
Đến với loại hình căn hộ dịch vụ, trong quý 3/2023, nguồn cung ở mức 7,463 căn tăng 6% so với quý trước và 23% % so với cùng kỳ. Năm dự án mở cửa trở lại sau khi cải tạo cung cấp 233 căn và có thêm 12 dự án hiện hữu.
Nguồn cung tiếp tục dịch chuyển ra ngoài trung tâm; nguồn cung ở khu vực ngoài trung tâm tăng 10% so với quý trước và 34% so với cùng kỳ; trong khi đó, nguồn cung ở khu vực trung tâm chỉ tăng 3% và 14%.
Trái ngược với nguồn cung tăng, công suất cho thuê chỉ đạt 81%, giảm 2 điểm % so với quý trước do khách thuê ngưng gia hạn hợp đồng và nhu cầu lưu trú ngắn hạn giảm trong mùa thấp điểm. Tuy nhiên, công suất thuê tăng 3 điểm % so với cùng kỳ nhờ nhu cầu thuê dài hạn phục hồi từ sự trở lại của các chuyên gia nước ngoài và nguồn khách công tác ngắn hạn trong nước.
Mặt khác, giá thuê tăng 1% so với quý trước và so với cùng kỳ, lên 518,000 đồng/m2 /tháng. Giá thuê khu vực trung tâm tăng 2% so với quý 2, sau khi chủ nhà dừng ưu đãi tiền thuê; tuy nhiên, vẫn thấp hơn 7% so với quý 3/2019. Giá thuê ở khu vực ngoài trung tâm không đổi theo quý.
Dự án MT Eastmark City | Nguồn: charmington.org
Nguồn cung biệt thự/nhà phố chạm mức thấp nhất trong 10 năm qua
Cuối cùng là loại hình biệt thự/nhà phố, loại hình này không có nguồn cung mới trong quý 3/2023, nguồn cung sơ cấp chạm mức thấp nhất trong 10 năm qua với 766 căn, giảm 24% % so với quý trước và 5% so với cùng kỳ. TP. Thủ Đức chiếm 88% tổng nguồn cung sơ cấp. Các sản phẩm có giá trên 30 tỷ đồng/căn chiếm 86% nguồn cung.
Đi kèm với việc khan hiếm nguồn cung, lượng giao dịch trong quý 3 chỉ đạt 64 căn, thấp nhất kể từ năm 2018, giảm 43% và 82%, do nguồn cầu suy giảm, không có nguồn cung mới và hàng tồn kho đắt đỏ. Tỷ lệ hấp thụ chỉ đạt 8%, giảm 3 điểm % so với quý trước và 36 điểm % so với cùng kỳ. Nhà phố thương mại chiếm 64% lượng giao dịch trong quý, chủ yếu đến từ The Global City.
Trước tình hình trên, các chủ đầu tư tiếp tục thận trọng và thậm chí tạm ngưng bán hàng, hạn chế tiếp thị và trì hoãn mở bán các dự án mới cho đến năm sau. Bốn dự án đang mở bán từ quý trước đã tạm ngừng bán trong quý này để hoàn thiện các thủ tục pháp lý, chờ đợi sự hồi phục của thị trường và chờ tiến độ hoàn thành các dự án cơ sở hạ tầng xung quanh.
Trong khi đó, tại các dự án hiện hữu, một số chủ đầu tư tiếp tục áp dụng các chính sách bán hàng và cho vay đa dạng, chính sách cam kết thuê để thu hút người mua.
Theo Savills, trong quý 4/2023, dự kiến sẽ có khoảng 200 căn mới được chào bán ra thị trường. Và đến năm 2026, thị trường được kỳ vọng sẽ đón thêm 4,600 căn được chào bán cũng như nhiều dự án cơ sở hạ tầng trọng điểm được hoàn thiện.
Với sự thúc đẩy của những nghị định mới từ Chính phủ, chính sách giảm lãi suất và tăng cường đầu tư công, thị trường được kỳ vọng sẽ sớm cải thiện thanh khoản. Đến năm 2026, việc hoàn thành sân bay Long Thành và đường Vành Đai 3 dự kiến sẽ thúc đẩy nhu cầu nhà ở tại TPHCM và các tỉnh lận cận như Bình Dương, Đồng Nai, và Long An.
Căn hộ sơ cấp Thành phố Thủ Đức tăng giá 20% trong quý 3/2023
Chuyên gia dự báo nguồn cung bất động sản dân dụng sẽ tập trung ở phía Đông TPHCM, tức TP. Thủ Đức. Trong đó, các dự án hoàn thiện về pháp lý sẽ thu hút được sự chú ý của người mua.
Các dự án căn hộ được hoàn thiện về pháp lý sẽ được người mua chú ý hơn
Theo Cushman & Wakefield (C&W), trong quý 3/2023, thị trường căn hộ tại TPHCM chào đón lượng cung mới khoảng 3,790 căn, gấp gần 4 lần so với quý trước và giảm 24% so với cùng kỳ. Trong quý 3, phân khúc trung cấp chiếm phần lớn trong thị trường nhờ sự mở bán mới của The Glory Heights, một giai đoạn của dự án Vinhomes Grand Park, tương đương khoảng 84% tổng nguồn cung mới. Trong đó, Dự án MT Eastmark City do Điền Phúc Thành đầu tư cũng thu hút khách hàng chọn mua bởi nền tảng pháp lý vững và giá tốt nhất khu vực.
Mặt khác, quý 3/2023 không ghi nhận dự án mới nào mở bán do các chủ đầu tư đang chờ đợi thêm tín hiệu tích cực hơn và vẫn còn trong quá trình hoàn thiện về pháp lý, chính sách bán hàng…
Nguồn: Cushman & Wakefield
Thay vào đó, lượng bán mới trong quý 3/2023 chủ yếu đến từ các sản phẩm tại khu Đông, cụ thể từ The Glory Heights, Thủ Thiêm Zeit River và Metropole Thủ Thiêm – The Opusk, tương đương với 92% tổng lượng bán trong quý. Đáng chú ý, tại một dự án quy mô lớn mới ra mắt trong quý này, chủ đầu tư đã đưa ra nhiều phương thức thanh toán linh hoạt cùng nhiều ưu đãi nhằm thu hút người mua, nổi bật là cho phép thanh toán kéo dài lên đến 7 năm. Tuy nhiên, các hoạt động mua bán vẫn còn chưa đáng kể do tình hình lãi suất cao và bối cảnh kinh tế còn khá ảm đạm.
Nguồn: Cushman & Wakefield
Tương tự quý trước, quý 3/2023 chào đón một lượng sản phẩm lớn đến từ phân khúc trung cấp. Ngoài ra, các chủ đầu tư có xu hướng giữ giá ổn định nhằm thúc đẩy lượng cầu trên thị trường. Do đó, giá sơ cấp trung bình trong quý 3 gần như không đổi so với quý trước, tương đương 3,247 USD/m2.
Thị trường bất động sản đã chững lại và trì trệ từ cuối năm 2022 do các vướng mắc pháp lý và nguy cơ suy thoái kinh tế toàn cầu. Vì vậy, hầu hết người mua trong các quý gần đây chủ yếu là khách mua ở thực, số ít là các nhà đầu tư giao dịch với mục đích đầu cơ bất động sản. Hiện nay, những dự án đã được xây dựng thành hình và hoàn thiện về mặt pháp lý có khả năng được chú ý hơn trong mắt người mua.
Còn ở phía nguồn cung, do quỹ đất càng ngày càng trở nên hạn hẹp trong khu vực trung tâm, nguồn cung có xu hướng lan rộng ra các khu vực xa hơn như phía Đông, phía Tây… theo định hướng hoàn thiện cơ sở hạ tầng. Với sự thành lập của TP. Thủ Đức, phía Đông được kỳ vọng sẽ chiếm lĩnh thị trường căn hộ tương lai với lượng nguồn cung đáng kể.
Ngoài ra, khung pháp lý cũng đang dần được hoàn thiện song song với các đầu tư công, hứa hẹn một khởi đầu cho sự hồi phục của thị trường trong thời gian tới.
Thủ Đức sẽ là khu vực tập trung nguồn cung nhà liền thổ trong tương lai
Ở thị trường nhà liền thổ, với hệ thống cơ sở hạ tầng và các tuyến giao thông thuận lợi kết nối đến trung tâm TPHCM, nguồn cung mới trong 5 năm vừa qua tập trung tại khu vực phía Tây và phía Nam thành phố.
Giai đoạn điều chỉnh kinh tế toàn cầu cuối 2022 đến quý 1/2023 đã dẫn đến lãi suất và lạm phát tăng, đồng thời làm biến động thị trường bất động sản. Trong 9 tháng đầu năm 2023, thị trường đã có dấu hiệu hồi phục thông qua các chương trình ưu đãi từ chủ đầu tư. Điều này đã có những tác động tích cực đến nguồn cung và khả năng hấp thụ của thị trường. Những vướng mắc về pháp lý và quy trình phê duyệt là các vấn đề phổ biến hiện nay ảnh hưởng đến nguồn cung mới.
Dù nguồn cung tăng, giá sơ cấp trung bình trong quý 3/2023 của TPHCM tiếp tục xu hướng tăng. Giá sơ cấp trung bình hiện ở mức 14,627 USD/m2 đất, tăng 8% so với quý trước và 19% so với cùng kỳ. Sự tăng trưởng bắt nguồn từ các dự án có giá trị cao trong nguồn cung sơ cấp của thành phố. Các dự án ảnh hưởng lớn đến giá sơ cấp trung bình đáng chú ý bao gồm The Global City hay The Rivus Elie Saab tại Vinhomes Grand Park đều được Masterise Homes phát triển.
Ngược lại, số lượng căn bán được trong quý này lại không đạt được hiệu suất như quý trước. Thị trường sơ cấp có ít lựa chọn giá thấp, trong khi thị trường thứ cấp hiện đang có mức giảm giá đáng kể so với giá bán sơ cấp. Các chủ đầu tư tiếp tục duy trì mức giá sơ cấp cao cùng các chương trình thanh toán linh hoạt và kéo dài để đẩy nhanh tốc độ tiêu thụ của lượng nguồn cung sơ cấp ít ỏi còn lại trên thị trường.
Nguồn: Cushman & Wakefield
TPHCM hiện có ít quỹ đất để phát triển dự án quy mô lớn trong bối cảnh quá trình đô thị hóa vẫn tiếp diễn manh mẽ. Do đó, C&W nhận thấy đa số nguồn cung nhà liền thổ tương lại sẽ phân bổ trong các dự án khu đô thị tích hợp quy mô lớn ở các khu vực xa trung tâm về phía Đông, phía Tây, và phía Nam TPHCM sẽ cung cấp. Trong đó, phía Đông TPHCM (TP. Thủ Đức) sẽ là khu vực có nguồn cung tương lai nhiều nhất trong giai đoạn nghiên cứu 2023–2025 do tốc độ phát triển cơ sở hạ tầng nhanh chóng, quỹ đất phát triển dự án sẵn có, và tốc độ đô thị hóa cao
