Charmington.org | Trong khi những thị trường nghỉ dưỡng truyền thống như Đà Nẵng, Nha Trang, Phú Quốc… vẫn chưa hấp thụ được hết sản phẩm condotel ồ ạt bung hàng những năm qua thì tại những thị trường mới nổi như Phan Thiết – Mũi Né (Bình Thuận), Tuy Hòa (Phú Yên), Phan Rang (Ninh Thuận)… condotel lại có giao dịch khá tốt và xuất hiện tình trạng bán chênh.
Ảm đạm thị trường truyền thống
Suốt từ đầu năm đến thời điểm hiện tại, những thị trường nghỉ dưỡng truyền thống như Đà Nẵng, Nha Trang, Quảng Ninh… vô cùng ít ỏi dự án condotel mới được tung ra. Trên thực tế, cuộc giảm tốc của các thị trường này đã diễn ra từ cuối năm 2018. Số liệu của Hội Môi giới Bất động sản cho thấy, tại hầu hết các thị trường nghỉ dưỡng trọng điểm, nguồn cung và giao dịch condotel của năm 2018 đã sụt giảm mạnh so với năm trước đó. Tồn kho condotel đến hết quý 3/2018 lên tới hơn 20.000 căn, trong khi tỷ lệ hấp thụ thành công chỉ đạt con số rất khiêm tốn là 1.000 sản phẩm. Cuộc thoái trào này thể hiện rõ nhất ở hai thị trường trọng điểm là Đà Nẵng và Nha Trang (Khánh Hòa) khi con số hấp thụ chỉ đạt từ 20-30% lượng hàng tung ra.
Tình hình condotel nửa đầu năm 2019 của các thị trường truyền thống cũng không khá khẩm hơn. Ông Nguyễn Văn Đính, Tổng thư ký Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho biết nguồn cung mới sản phẩm condotel trong 6 tháng đầu năm tương đối thấp. Thị trường tiếp tục vắng bóng sản phẩm mới và nguồn hàng chủ yếu đến từ các dự án năm 2018 được tiếp tục chào bán. Đáng chú ý, tỉ lệ hấp thụ chỉ đạt khoảng 25% ở các thị trường trên.
Theo ông Đính, sở dĩ nguồn cung mới hạn chế là do những thị trường này đang gặp khó từ động thái rà soát của các cơ quan chức năng về thủ tục, quỹ đất, pháp lý dự án, cùng với đó dòng sản phẩm này cũng chưa có nhiều chính sách thuận lợi để phát triển. Tổng thư ký Hội Môi giới cũng cho biết tính thanh khoản của condotel hiện đang rất thấp, không bán nhanh được và cũng không bán sinh lợi được bởi giá của các dự án bị đẩy lên quá cao trên thị trường, tương đương với căn hộ cao cấp tại các thành phố lớn trong khi chỉ sở hữu 50 năm hoặc 70 năm.
Bên cạnh những nguyên nhân đó, đại diện một doanh nghiệp bày tỏ quan điểm về thực trạng condotel ở các thị trường truyền thống gặp khó về đầu ra là do nguồn cung những năm qua quá lớn. Nguồn cung lớn khiến giới đầu tư lo ngại về mức độ cạnh tranh gay gắt trong tương lai và khả năng sụt giảm lợi nhuận cho thuê cũng như giá bán. Vị này cũng cho rằng những thị trường trên đang có tốc độ tăng trưởng du lịch tốt nên sản phẩm nghỉ dưỡng vẫn có “đất diễn” nhưng cần thời gian để có thể hấp thụ dần nguồn cung đang quá lớn.
Thị trường nghỉ dưỡng mới: Nhà đầu tư hưởng chênh
Trong khi những thị trường truyền thống ảm đạm về nguồn cung và giao dịch condotel thì từ đầu năm 2019, bất động sản nghỉ dưỡng sôi động với những thị trường mới nổi như Phan Thiết (Bình Thuận), Phan Rang (Ninh Thuận), Quy Nhơn (Bình Định), Tuy Hòa (Phú Yên)…
Một điểm chung là những tỉnh thành này đang đẩy mạnh phát triển hạ tầng giao thông và sở hữu tiềm năng lớn về du lịch nhưng đều chưa được khai thác mạnh và vẫn đang ở dạng sơ khai. Do đó, nguồn cung ở những thị trường này còn hạn chế, đặc biệt là nguồn cung cơ sở lưu trú cao cấp. Đáng chú ý, mặt bằng giá ở những thị trường mới nổi cũng còn thấp, chỉ bằng 1/3 hoặc 1/2 so với sản phẩm cùng loại của thị trường truyền thống nên hấp dẫn giới đầu tư.
Một dự án Condotel sắp triển khai tại Đà Nẵng - tham khảo: https://charmington.org/non-nuoc-resort.html
Theo khảo sát, thanh khoản tại các dự án condotel ở các thị trường nghỉ dưỡng mới nổi khá tốt. Đơn cử, dự án Sunbay Park Ninh Thuận đã tiêu thụ được 1.200 căn trong khoảng 3.000 căn từ những đợt mở bán đầu. Hay tại dự án condotel Apec Madala Wyndham Phú Yên, trong các đợt tung hàng, tỉ lệ hấp thụ đạt từ 70-80% bảng hàng mỗi đợt. Một dự án căn hộ khách sạn tại Đà Lạt cũng ghi nhận hiện tượng nhiều người tranh nhau mua 1 căn vị trí đẹp và tỉ lệ hấp thụ cũng đạt từ 70%.
Đáng chú ý, những thị trường nghỉ dưỡng mới nổi nói trên cũng đã ghi nhận hiện tượng bán chênh ở những căn condotel có vị trí đẹp. Đơn cử, những căn view biển thuộc dự án Apec Madala Wyndham Phú Yên xuất hiện giá bán chênh từ 50-100 triệu/căn.
Theo anh Phong, khi muốn tìm kiếm một kênh đầu tư, nhiều người đều nghĩ đến việc gửi tiết kiệm ngân hàng, mua vàng, ngoại tệ hay đầu tư chứng khoán. Đây đều là những phương án khả thi có thể tính đến, tuy nhiên, không phải phương án nào cũng đáp ứng được kỳ vọng.
Trước thực tế này, BĐS nghỉ dưỡng vẫn được đánh giá cao khi tốc độ tăng trưởng của ngành du lịch liên tục tăng vọt trong các năm gần đây. Theo Tổng cục Du lịch, trong năm 2018, lượng khách quốc tế đến Việt Nam đạt gần 15,5 triệu lượt, tăng 2,7 triệu lượt; khách nội địa đạt 80 triệu lượt, tăng hơn 6,8 triệu lượt so với năm 2017.
Một dự án hạng sang sắp triển khai tại cung đường Trần Phú - Nha trang | tham khảo: https://charmington.org/nha-trang-luxury-apartment.html
Dù được đánh giá là kênh đầu tư hấp dẫn bậc nhất năm 2019 và những năm tiếp theo, nhưng không phải bất kỳ sản phẩm nào thuộc BĐS nghỉ dưỡng cũng đều thành công.
Theo một môi giới lâu năm trong lĩnh vực bất động sản, lợi nhuận đầu tư căn hộ nghỉ dưỡng (condotel) đến từ nhiều yếu tố. Những dự án nằm tọa lạc vị trí đẹp, ở "điểm nóng" về du lịch, được khai thác, quản lý và vận hành bài bản bởi những đơn vị tên tuổi sẽ giúp tối ưu công suất khai thác phòng, đảm bảo mang lại lợi nhuận kinh doanh tốt cho nhà đầu tư.
Bà Hoàng Phiên, một nhà đầu tư đến từ Hà Nội cho biết bà bất ngờ với hiện tượng chênh này. Mục đích ban đầu của bà với condotel là đầu tư lâu dài, hướng tới bài toán lợi nhuận khi dự án đi vào vận hành. Tuy nhiên, khi căn condotel của nhà đầu tư này được trả giá chênh 100 triệu, bà đã quyết định đẩy hàng. Theo bà Phiên, giá thấp và nguồn cung lưu trú cao cấp còn hạn chế tại những thị trường mới nổi đã khiến hiện tượng bán chênh diễn ra.
Bình Nguyên
