CMO | Đông Nam Á đang chứng kiến một thế hệ senior living mới dành cho những người lớn tuổi độc lập và có khả năng chi tiêu cao. Khi những mô hình ấy bắt đầu thành hình ngay trong khu vực, liệu Việt Nam có đang bỏ lỡ cơ hội?
By An Nguyễn
Có một hình dung về tuổi già mà ngành bất động sản có lẽ cần sớm thay đổi. Đó là khi nói đến senior living, người Việt thường nghĩ đến viện dưỡng lão - nơi người ta chỉ chuyển đến khi không còn khả năng sống độc lập, và sản phẩm được thiết kế trước hết quanh nhu cầu chăm sóc.
Nhưng thế hệ bước vào tuổi 60 và 70 hôm nay rất khác. Nhiều người còn khỏe mạnh, có tài sản, đi du lịch, ăn uống, tập luyện, theo đuổi sở thích và muốn tiếp tục sống giữa một cộng đồng có cùng nhịp sống. Họ không tìm kiếm một nơi để được “chăm sóc tuổi già”. Họ tìm kiếm một nơi đáng để sống phần tiếp theo của cuộc đời.
Và đó có thể là lúc senior living trở thành một câu chuyện của bất động sản cao cấp.
Một hạng mục tài sản đang bước ra khỏi thị trường ngách
Theo Knight Frank, thị trường phục vụ nhóm dân số lớn tuổi tại châu Á – Thái Bình Dương đã được ước tính đạt khoảng 4.600 tỷ USD vào năm 2025. Cùng với tốc độ già hóa và sự gia tăng tài sản của nhóm cao tuổi, hãng tư vấn này nhận định nhu cầu đối với những không gian senior living cao cấp sẽ tiếp tục tăng.
Ở những thị trường trưởng thành hơn, dòng vốn đã phản ứng. Theo JLL, tổng giá trị giao dịch seniors housing tại Mỹ trong bốn quý tính đến cuối năm 2025 đạt 24 tỷ USD, cao nhất trong một thập niên. Đáng chú ý, 86% nhà đầu tư được khảo sát cho biết muốn tăng tỷ trọng đầu tư vào lĩnh vực này trong năm 2026. Đây là một chi tiết quan trọng, bởi cơ hội mới không nhất thiết nằm ở việc xây thêm những cơ sở chăm sóc người cao tuổi. Nó có thể nằm ở việc xây một loại nhà ở mà người ta muốn chuyển đến trước cả khi họ cần được chăm sóc.
Khi giới hưu trí giàu có phương Tây tìm đến Đông Nam Á cho một chương đời mới
Sự dịch chuyển ấy không còn chỉ nằm trong những dự báo về dân số. Tại Thái Lan, Forbes ước tính hiện có khoảng 30.000–40.000 người Mỹ sinh sống, trong đó có một bộ phận là người nghỉ hưu. Bangkok, Chiang Mai, Phuket hay Hua Hin hấp dẫn họ không chỉ bởi khí hậu và chi phí sinh hoạt, mà còn bởi hạ tầng, cộng đồng quốc tế và khả năng tiếp cận một hệ thống chăm sóc sức khỏe tư nhân đã quen phục vụ khách nước ngoài.
Healthcare đang trở thành một phần ngày càng quan trọng của phép tính ấy. Trong một phân tích về những điểm đến chăm sóc sức khỏe dành cho người Mỹ nghỉ hưu ở nước ngoài, Forbes cho biết một số thủ thuật y tế tại Thái Lan có thể có chi phí thấp hơn Mỹ từ 20–80%. Khi tuổi thọ kéo dài, lựa chọn nơi sống sau tuổi lao động vì thế không còn đơn thuần là câu hỏi “ở đâu rẻ hơn?”, mà ngày càng trở thành “ở đâu tôi có thể sống tốt hơn trong 20 hay 30 năm tới?”
Ngay cả Việt Nam cũng đã bắt đầu xuất hiện những câu chuyện như vậy, dù chưa thể gọi đó là một làn sóng.
Năm 2025, Business Insider kể câu chuyện của Susan Lindgren, một cựu chuyên gia tư vấn phần mềm 58 tuổi đến từ Santa Monica, California. Sau 25 năm làm việc trong môi trường doanh nghiệp và những vấn đề sức khỏe khiến bà phải nhìn lại cách mình đang sống, Lindgren rời Mỹ. Một hành trình tưởng chỉ là quãng nghỉ cuối cùng đưa bà đến Đà Nẵng, nơi bà lựa chọn ở lại bởi nhịp sống, cộng đồng và một đời sống chú trọng nhiều hơn đến sức khỏe.
Một trường hợp riêng lẻ tất nhiên chưa tạo nên một thị trường. Nhưng đặt cạnh những gì đang diễn ra ở Thái Lan và Malaysia, nó gợi ra một câu hỏi đáng chú ý hơn đối với giới phát triển bất động sản Việt Nam: Nếu ngày càng nhiều người bước vào tuổi 60 hay 70 với sức khỏe, tài sản và quyền tự do lựa chọn nơi mình muốn sống, họ sẽ mua loại bất động sản nào?
Thái Lan đã có những cộng đồng senior living hướng trực tiếp đến khách quốc tế. Tại Chiang Mai, Vivobene do nhà đầu tư Thụy Sĩ phát triển cung cấp villa và căn hộ trong một môi trường mang cảm giác của khu nghỉ dưỡng hơn là cơ sở dưỡng lão. Malaysia thậm chí đưa bất động sản trực tiếp vào chính sách thu hút cư dân quốc tế dài hạn thông qua chương trình Malaysia My Second Home.
Cuộc cạnh tranh vì thế không chỉ diễn ra giữa những dự án senior living. Nó đang diễn ra giữa những quốc gia muốn trở thành nơi một thế hệ cư dân quốc tế lớn tuổi, có tài sản và còn nhiều năm sống khỏe phía trước lựa chọn cho chương tiếp theo của cuộc đời.
Việt Nam có đang thiếu một sản phẩm?
Việt Nam chưa có chính sách thị thực nghỉ hưu riêng. Đó là một vấn đề thực tế nếu muốn cạnh tranh trực tiếp với những chương trình long-stay của Thái Lan hay Malaysia.
Nhưng ở chiều ngược lại, nền tảng bất động sản cao cấp của Việt Nam đang phát triển rất nhanh. Knight Frank hiện xếp Việt Nam vào nhóm những thị trường bất động sản hàng hiệu tăng trưởng mạnh trên thế giới, với các dự án đang trong giai đoạn triển khai lớn thứ năm toàn cầu và chiếm khoảng 5% số dự án. Tăng trưởng tài sản cá nhân, du lịch quốc tế, hạ tầng và sự hiện diện ngày càng nhiều của các thương hiệu nghỉ dưỡng quốc tế đang góp phần mở rộng phân khúc này. Khoảng trống vì thế khá thú vị. Chúng ta đang học cách xây bất động sản hàng hiệu, khu nghỉ dưỡng wellness và những cộng đồng cư dân ngày càng cao cấp, nhưng ai đang xây nhà cho một khách hàng 65 tuổi vẫn khỏe mạnh, có tiền, muốn ở thêm 20 năm và không hề muốn sống trong một “viện dưỡng lão”?
Họ cần gì? Một căn hộ đẹp chắc chắn chưa đủ. Healthcare cần ở gần đến mức nào mà không khiến nơi ở mang cảm giác bệnh viện? Không gian phải thay đổi ra sao khi khả năng vận động của cư dân thay đổi theo thời gian? Khách sạn, dinh dưỡng, wellness và chăm sóc tại nhà có thể được tích hợp như thế nào? Và có lẽ khó nhất: làm sao tạo ra một cộng đồng khiến con người vẫn cảm thấy mình đang sống, thay vì đang được quản lý tuổi già?
Đó là lúc senior living chuyển từ một bài toán xây dựng sang một bài toán về hospitality, wellbeing và belonging.
Một ngôi nhà người ta muốn đến trước khi buộc phải đến
Đây cũng chính là vấn đề mà Sebastian Seitel, Founder của The Alby, đang theo đuổi. Sau gần một thập niên đảm nhiệm các vị trí cấp cao tại Rosewood Hotel Group và kinh nghiệm phát triển bất động sản hàng hiệu cùng các dự án nghỉ dưỡng tại châu Á và châu Âu, Sebastian đang tiếp cận mô hình senior living từ một câu hỏi khác: điều gì xảy ra nếu chúng ta thiết kế không gian sống cho người lớn tuổi bằng tư duy của nghỉ dưỡng thay vì tư duy của một cơ sở chăm sóc?
The Alby được xây dựng quanh chính luận điểm ấy với mô hình hướng đến những cộng đồng cư dân kết hợp thiết kế, wellbeing, thiên nhiên, trải nghiệm và cảm giác thuộc về một cộng đồng. Theo The Alby, châu Á hiện có khoảng 700 triệu người từ 60 tuổi trở lên, nhưng chưa đến 1% sống trong những cộng đồng được xây dựng chuyên biệt cho giai đoạn này của cuộc đời. Khoảng cách ấy không chỉ là một vấn đề xã hội mà có thể là một khoảng trống của thị trường bất động sản.
Tại Perspectives 2027, Sebastian sẽ mang cuộc đối thoại này đến Việt Nam: khi con người sống lâu hơn, chúng ta sẽ cần những nơi ở như thế nào cho chương tiếp theo của cuộc đời – và điều đó mở ra cơ hội gì cho bất động sản châu Á?
Với các nhà phát triển bất động sản Việt Nam, có lẽ câu hỏi đáng quan tâm không phải là liệu chúng ta có nên xây thêm những viện dưỡng lão cao cấp, mà là một câu hỏi tham vọng hơn: Nếu Đông Nam Á đang trở thành nơi một thế hệ affluent seniors lựa chọn để sống phần tiếp theo của cuộc đời, ai sẽ xây nên những cộng đồng mà họ thực sự muốn gọi là nhà?
