Charmington.org | Trong khía cạnh đầu tư bất động sản hiện nay, từ khóa "Đòn bẩy tài chính" không còn xa lạ với dân đầu tư khi quyết định xuống tiền mua một bất động sản (miếng đất, căn hộ, villas...) để tối ưu vốn tối đa hóa lợi nhuận đầu tư. Thế nên, nhiều khách hàng đã "liều lĩnh" và một phần bởi câu chuyện vẽ vời tư vấn mà Anh Chị xem nhẹ rủi ro trong tương lai. Sau đây là một câu chuyện tư vấn "thu hút hơn hàng triệu lượt xem" trên tiktok nhưng chứ đầy rủi ro nếu Anh chị áp dụng.
Một đoạn chia sẻ trên TIKTOK thu hút cả triệu lượt xem nội dung:
"Mua một bất động sản (BĐS) 5 TỶ, sau đó, dùng chính BĐS này cho thuê 18 triệu/tháng, Dùng chính BĐS này THẾ CHẤP NGÂN HÀNG vay 3,5 Tỷ đồng. Sau đó.
-
Mua một BĐS thứ 2 với giá 2 tỷ đồng & cho thuê 8 triệu đồng/tháng.
-
Mua một BĐS thứ 3 (đất nền vùng ven) với giá 1 tỷ đồng.
-
500 triệu còn lại GỬI TIẾT KIỆM phòng trường hợp dự trù tài chính hao hụt.
02 BĐS đang cho thuê với tổng thu hàng tháng 26 triệu đó đủ đóng lãi ngân hàng khoản vay 3,5 tỷ. 3 BĐS đó dự kiến tăng 25% mỗi năm thì sau 10 năm tài sản của bạn là 20 tỷ."
Đây là một đoạn tiktok có cả triệu lượt xem! và nếu có 1% trong đó làm theo phương pháp này, thì Khải nghĩ hiện nay có hơn chục ngàn người NỢ NẦN, thậm chí MẤT TÀI SẢN. Sau đây, Khải sẽ phân tích một câu chuyện vẽ vời đầu tư có vẻ hợp lý nhưng bạn vào cuộc chơi này gần như 99% bạn sẽ hoặc áp lực nợ nần hoặc mất tài sản.
Góc độ 1: 26 TRIỆU CÓ ĐỦ TRẢ NỢ CHO KHOẢN VAY 3,5 TỶ
Nếu bạn vay 3,5 tỷ thì hiện nay cho lãi suất ưu đãi năm đầu 9% và Khải đang lý tưởng hóa là cứ 9% trong suốt THỜI GIAN VAY. Khải lấy thời gian vay là 20 năm (Phổ biến thời gian vay 10-15-20-30 năm). Khải sẽ làm một công thức tính đơn giản số tiền lãi gốc phải trả hàng tháng.
-
Lãi: 3.500.000.000 x 9% / 12 tháng = 26.250.000 VND
-
Gốc: 3.500.000.000/12 tháng/ 20 năm = 14.583.330 VND
-
Tổng lãi gốc phải trả = 40.833.333 VND
Rõ ràng, 2 bất động sản dòng tiền sẽ "không thể nào chi trả hết khoản tiền đóng ngân hàng hàng tháng". Chưa kể, Lãi suất trong "suốt chu kỳ vay" thường sẽ từ 11%-13% có khi lên 17% nếu kinh tế suy thoái hay lạm phát. Vì thế, con số gần 15.000.000 VND hàng tháng vôi ra buộc chúng ta phải chi trả vào, điều này rất áp lực.
Góc độ 2: CHÚNG TA CÓ THỂ CHO THUÊ BĐS 5 TỶ VỚI 18 TRIỆU/THÁNG, BĐS 2 TỶ VỚI 8 TRIỆU/THÁNG?
Theo khảo sát hiện nay, thị trường cho thuê theo khảo sát thông kê từ các đơn vị uy tín trên thị trường hiện tại ở 2 thành phố lớn TPHCH 3,9%, Hà Nội là 4,1% thì liệu 2 bất động sản.
-
18tr/tháng cho BĐS 5 tỷ là 3.9%
-
8tr/tháng cho BĐS 2 tỷ là 4%
Đây là con số như Bạn tiktok chia sẻ, Nhưng liệu bạn có CHO THUÊ ĐƯỢC NGAY hoặc thêm chi phí sửa chữa, bảo dưỡng....BĐS có duy trì được liên tục. Mình chưa đề cập giá thuê thực tế hiện nay liệu BĐS có giá 5 tỷ có cho thuê được 18tr hoặc giá BĐS 2 tỷ cho thuê được 8 triệu.
Góc độ 3: 03 BẤT ĐỘNG SẢN ĐỀU TĂNG GIÁ TRỊ 25%/NĂM.
Xét về mức độ tăng giá của một BĐS có rất nhiều yếu tố từ Kinh tế vỹ mô, Hạ tầng đi qua, loại hình, cung cầu...nó rất vô vàn. Trong đầu tư BĐS, câu chuyện giữa MỨC ĐỘ TĂNG GIÁ & DÒNG TIỀN. Thông thương: BĐS có TỶ LỆ TĂNG GIÁ cao thì thường rất ít hoặc không có DÒNG TIỀN và Ngược lại. Trong trường hợp này, mức độ cho thuê bạn tiệm cận 4% của thì không thể nào BĐS bạn tăng giá trị 25%/năm được.
Với loại hình đầu tư thế này, Anh Chị sẽ rất áp lực Bỏ thêm tiền túi hàng tháng TRẢ NỢ KHOẢN VAY và khoản TIẾT KIỆM 500 Triệu của Anh Chị cũng sẽ bốc hơi rất nhanh. Nếu Anh Chị dùng hết khoản tiết kiệm để trả lãi cần việc đột xuất hay gặp một RỦI RO TÀI CHÍNH NÀO đó như (Thất nghiệp, Bệnh tật...) thì Anh Chị sẽ phải "cắt lỗ" một tài sản có thể là BĐS thứ 3 "đất nền vùng ven"...và câu chuyện sẽ tiếp tục tiếp tục đến khi có thể bạn mất hết tài sản và trở thành "Con nợ" ngân hàng.
Chưa kể, Nếu bạn mua phải BĐS quá giá, vị trí không đẹp, đu đỉnh, hoặc mua lúc thị trường thịnh nhất...thì cộng thêm những bất lợi từ kinh tế vỹ mô hay chu kỳ thị trường...tài sản của bạn còn bay nhanh hơn thậm chí đen tối hơn là MẤT HẾT TÀI SẢN & Thành CON NỢ NGÂN HÀNG.
ĐÒN BẨY SAO CHO AN TOÀN?
Triết lý kinh điển trong kinh doanh "RỦI RO CÀNG CAO, LỢI NHUẬN CÀNG LỚN" và NGƯỢC LẠI luôn đúng. Nhưng đối với BĐS Việt Nam, dù mua đầu tư hay để dành hay mua để ở thì phải luôn luôn nhớ một điều "Khả năng chi trả mình đến đâu".
Tuyệt đối phải luôn có nguyên tắc mua BĐS của riêng bạn:
Tốt nhất: Mua 100% bằng tiền mặt hoặc thanh toán theo tiến độ,
