Liệu giá nhà có thực sự

Liệu giá nhà có thực sự "quá đắt" góc nhìn từ charmington.org

Charmington.org | Trên các diễn đàn cư dân, hay các chuyên gia bất động sản hiện tại đa phần kêu gọi bất động sản (BĐS) về giá trị thực, nhưng con số "giá trị thực" của một bất động sản cụ thể là bao nhiêu? cách xác định như thế nào? sau đây, charmington.org xin chia sẽ một số góc nhìn rõ hơn để Anh Chị có căn cứ xác định.

ĐÒI HỎI "GIÁ THỰC" LÀ MONG MUỐN CHÍNH ĐÁNG

Ở đây, chúng ta xét về góc độ bất động sản đơn thuần gọi là NHÀ (bao gồm đất và tài sản gắn liền với đất) như Nhà Phố, Chung cư là điển hình. Không xét yếu tố đầu cơ. Người dân luôn mong muốn một sản phẩm "hài lòng" với "số tiền bỏ ra" hay nói ngắn gọn là xác định giá trị thực đa phần dựa vào "khả năng chi trả" của cá nhân, quá khả năng thì được coi là giá ảo, hay thổi giá, làm giá.

Nói chung đây là "mong muốn chính đáng" bởi ai cũng muốn mua một căn nhà "giá tốt" theo cảm nhận cá nhân về căn nhà ấy, hay nói đúng hơn là cốt lõi chỗ TIỀN BẠC - là thứ ảnh hưởng  đến lợi ích của mỗi cá nhân mà bạn có thể trực tiếp cảm nhận và dễ dàng nhận thấy nhất. Nó giống như việc đi mua sắm chẳng hạn, Khách hàng có xu hướng chọn lựa sản phẩm khuyến mãi, hay những đặc tính mà mình cảm thấy đồng tiền bỏ ra xứng đáng. thì lúc này là GIÁ THỰC.

CÁC LOẠI MỤC TIÊU MUA NHÀ

Đối với khách mua bất động sản, thường sẽ có những nhóm mục tiêu chính sau đây mà bạn có thể dựa vào đó để đàm phán được thuận lợi hơn:

  • Chỗ ở: Đây là dạng nhu cầu khá phổ biến. Và sẽ là nhóm khách hàng cuối cùng tiếp cận đến sản phẩm. Nhóm khách này thường quan tâm các vấn đề như vị trí dự án có thuận tiện cho di chuyển không, môi trường sống, tiện ích bàn giao, chất lượng ngôi nhà...

  • Đầu tư: Đây là nhóm khách hàng chiếm khá đông. Bao gồm cả hình thức đầu tư cho thuê, đầu tư mua đi bán lại. Thứ mà nhóm khách hàng này quan tậm nhất đương nhiên sẽ là tiền. Họ quan tâm đến giá bán ban đầu, khả năng tăng giá của ngôi nhà trong tương lai, tính thanh khoản của nó, nhu cầu khách thuê nơi có nhà như thế nào...

NHƯNG, Xét cho cùng, chung quy lại một điều, dù mua ở thì xu hướng của người Việt Nam vẫn chọn ưu tiên các tiêu chí "đầu tư" nghĩa là BĐS đó cũng những "đặc tính" tăng giá trị trong tương lai.

CÁC YẾU TỐ CẤU THÀNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN

Câu hỏi luôn đặt ra: Sở hữu căn nhà cần BAO NHIÊU TIỀN? Nó bao gồm GIÁ TÀI SẢN TRÊN ĐẤT + GIÁ ĐẤT + + CHI PHÍ KHÁC + LỢI NHUẬN MONG MUỐN

  • GIÁ ĐẤT: giá thành phụ thuộc rất lớn vào vị trí là trung tâm thành phố hay ở làng xóm, gần đường trường trạm...từ đó quy ra giá trị đền bù giải tỏa nếu có, thuế đất...tất cả sẽ cộng vào giá nhà sau này.

  • GIÁ TÀI SẢN XÂY DỰNG TRÊN ĐẤT: Bao gồm Nhà Phố hay Chung Cư, giá này phụ thuộc lớn vào Vật liệu xây dựng, Nhân công, mức độ hoàn thiện...thậm chí có cả giá chịu thuế Xuất nhập khẩu do phải nhập các Vật Liệu Nước ngoài.

  • LỢI NHUẬN MONG MUỐN: Chủ đầu tư bản chất là đơn vị kinh doanh thì yếu tố đầu tiên sống còn là LỢI NHUẬN.

  • CHI PHÍ KHÁC: Thế nên, ngoài những chi phí cho GIÁ ĐẤT & GIÁ TÀI SẢN XÂY DỰNG TRÊN ĐẤT, còn thêm cá Chi phí Quảng cáo, Chi phí bán hàng, Lãi vay ngân hàng, Lạm phát...

BÀN VỀ CHI PHÍ XÂY NHÀ:

Tiền xây nhà dù cao cấp hay bình dân hay nhà lắp ráp, để xây dựng một căn nhà có NỘI THẤT CƠ BẢN trung bình khoảng 5.5 - 8 triệu/m2 (bao gồm móng, sàn, mái). chứ không có chuyện xây nhà 3 triệu/m2 như đa số mọi người hay nói - đó chỉ nhà xây thô thôi, diện tích đó tính trên tổng diện tích khu đất bao gồm làm sân, cổng...

Lấy VD dễ hiểu: Như chung cư các bạn hay báo giá 40tr/m2 tim tường chưa VAT, nhưng thực tế tổng giá chia cho mét vuông sử dụng (lọt lòng) lại lên đến 50 triệu/m2 bao gồm VAT. Hay nhà phố, Nếu có 200m2 (8x25), giả sử chỉ xây 5x17 (85m2) thì phần 125m2 là sân, nếu đơn vị thầu tính giá có 2 cách, nếu làm nhà không bàn tới sân là 5.5tr/m2 thô (5,5x85=467,5tr), còn báo giá 3tr/m2 (3x200=600tr) - bao gồm xây sân + cổng.

Chưa kể hiện nay, các công ty xây dựng cũng "thở dốc" vì đơn hàng ít nên chẳng có chuyện "ăn dày" như bao người nói.

Ở ĐÂY MÌNH NÓI THÊM VỀ QUAN ĐIỂM NOXH SAO KHÓ PHÁT TRIỂN

Hiện tại, Vật liệu xây dựng và Nhân công đang tăng rất nhanh, kèm theo giá đất cũng rất cao...trong khi lại bị khống chế bởi giá bán, Đơn vị chủ đầu tư làm thì không có lời thậm chí là lỗ, còn xây chuẩn thấp quá rủi ro xuống cấp công trình lại mang tiếng. Cộng thêm thủ tục xin làm NOXH hiện tại phải nói quá nhiêu khê nản lòng chiến sĩ, làm đã khó mà lãi không nhiều thì cái nào khó quá bỏ qua chứ sao giờ. 

Thực sự nhan nhãn báo đài bảo giá nhà tăng nóng phải về giá thực, vậy có chuyên gia nào đứng ra làm một dự án chỉnh chu giá thấp hơn hiện tại, người nói thì nhiều nhưng nói dễ làm khó. Mình từng ỏng ẹo chê chỗ này đắt quá, quỷ nó mua...nhưng nói thật, nhìn người ta mua mà thèm, giả sử mình có thu nhập cao và có vốn sẽ MUA NGAY. 

Đương nhiên, cung cầu lệch pha cũng tạo điều kiện một số doanh nghiệp có lợi thế về sản phẩm tăng giá, nhưng đó là vấn đề nhỏ không ảnh hướng nhiều đến giá nhà.

Theo mình, trước tiên là TĂNG THU NHẬP CÁ NHÂN sao cho nhanh hơn GIÁ NHÀ TĂNG là cách tốt nhất để cảm thấy NHÀ ĐÓ GIÁ THỰC, đó là giải pháp tốt nhất cho chúng ta có mọi thứ kể cả NHÀ...chứ ở đó chờ NHÀ NƯỚC thì hơi lâu và chúng ta cũng không muốn chúng ta trong diện đó. 

Đây là quan điểm cá nhân Admin về khía cạnh NHÀ, Anh Chị có thể tham khảo. Một số bài viết Anh Chị có thể tham khảo:

1. Tại sao phải "mua nhà" ngay khi có thể

2. Theo bạn, giá xây dựng chung cư bao nhiêu tiền m2?

3. Tại sao không nên kỳ vọng giá nhà giảm?