BĐS tăng giá và còn tăng tiếp không? Tăng bao nhiêu lần nữa? Tăng giai đoạn nào?

Charmington.org | “Đất tăng giá vì người sinh ra thêm, mà đất thì không nở ra thêm”. Câu này mấy bạn sales bất động sản hay nói nè, nhưng góc nhìn còn quá thiếu. Cũng có những khu đất giá không hề tăng & tăng rất chậm. Nên phải phụ thuộc nhiều yếu tố khác nữa...

Nhiều khu công nghiệp mọc ra trên rất nhiều tỉnh thành, tính tới 2020 VN có 335 Khu công nghiệp (KCN). Quanh các KCN sẽ thu hút dân đến làm & an cư, bds quanh đó cũng tăng lên “chóng mặt”. (Công nhân tại các KCN làm 3-5 năm tích góp tốt vẫn có thể mua được lô bất động sản, thu nhập công nhân có khi cao hơn dân văn phòng). Tỷ lệ thất nghiệp tại Việt Nam cực thấp, hầu hết ai cũng dễ dàng kiếm việc làm mới.

Lợi thế về cảng biển, vận tải. Keys này rất quan trọng trong phát triển kinh tế...
Chính sách & luật đất đai của VN mình vẫn khá open, nên đầu tư bất động sản vẫn là kênh đầu tư sinh lời tốt & an toàn so với nhiều kênh khác
Lợi thế về tiềm năng phát triển du lịch. Yếu tố “đánh thức” tiềm năng du lịch ở một số khu vực cũng giúp bất động sản tăng giá rất nhiều
GDP Việt Nam tăng trưởng ở mức cao & ổn định so với các nước trên thế giới, và sẽ còn duy trì được điều này trong 10-20 năm tới
Văn hoá tích luỹ chi tiêu tốt, muốn sở hữu nhà đất của người Việt. (Quy luật cung - cầu. Khi cầu nhiều hơn cung thì giá cứ nhảy theo từng năm)
Lạm phát & áp lực lãi vay: 2 keys này sẽ giúp bất động sản thường tăng >10%/năm nếu xét về dài hạn. Mà thường là >15%/năm nếu là bất động sản ở khu đô thị

Dễ thấy nhất, từ 2010-2020 (VN phát triển tốt, kinh tế, GDP tăng >6%/năm, việc làm nhiều ít thất nghiệp, nhà cao tầng mọc nhiều, đất đai tăng giá, dân ăn nên làm ra,...)

Và giai đoạn 2020-2045 CHẮC CHẮN sẽ trên đà tăng trưởng tiếp & sau đó mới đến giai đoạn BONG BÓNG, chu kỳ lao dốc của bất động sản. Còn hiện tại các chu kỳ 5 năm, 10 năm chỉ là nhịp chựng lại, giá giảm nhẹ sau đó tiếp tục tăng mạnh. (Tham khảo case về bất động sản của Thượng Hải, TQ sẽ hiểu rõ điều này)

Từ đó, giá trị bất động sản sẽ còn tăng TRONG SỰ NGHI NGỜ, SỰ KHÓ HIỂU CỦA ĐÁM ĐÔNG. (Dù có siết thuế, thì bất động sản vẫn sẽ tăng chứ ko hề giảm lại).

Giống như case ba mình mua nhà ở Thủ Đức năm 2007 giá 800tr (giá đất ~600tr), tới nay đất có giá 9-10 tỷ (~15 lần sau 15 năm). Mình nói ba lô này sẽ có giá 30-40 tỷ sau 10 năm nữa. Ba mình bảo: “mày bị điên à!”. Ngay cả chính người sở hữu bất động sản cũng thấy khó tin & nghi ngờ về sự tăng giá của bất động sản trong tương lai, và đã rất nhiều người bán ra nó & sau 10-20 năm nhìn lại nuối tiếc, “ước gì hồi đó đừng bán sớm”...

Trong 10 năm tới bất động sản đô thị chắc chắn còn tăng mạnh, ít nhất cũng ~3 lần. (Nếu lạm phát được kiểm soát ~4%/năm, thì 1 tỷ =1,48 tỷ sau 10 năm. Nếu ai vay bank, 1 tỷ = 3 tỷ thì cũng chẳng lời mấy đâu). Nên nó phải tăng ở mức 4-5 lần mới ngon. Sẽ có những vị trí tốt tăng với mức này & cao hơn nữa...

ĐIỀU QUAN TRỌNG CẦN NHẬN RA:

Nhóm 1 & 2 nỗ lực làm việc & tích luỹ để kiếm tiền. Nhưng số tiền kiếm được hàng năm không nhanh bằng tốc độ TÀI SẢN (bất động sản tăng giá). Mỗi năm kiếm thêm được ~200-300tr, nhưng giá trị bất động sản muốn mua nó đã tăng thêm 500-700tr. Thực sự “đám đông” rất khó chịu về điều này! (Có cả mình nha!)
Để lọt vào NHÓM 3, điều tiên quyết là cần có VỐN. Nhưng phần lớn chúng ta đều ko có nó, nên NGƯỜI GIÀU CÀNG GIÀU HƠN, người nghèo thì rất khó thoát nghèo. (Quy luật cuộc sống vốn ko hề dễ chịu)

Tất cả giới trẻ chúng ta cày cuốc với hi vọng có mái nhà, cuộc sống no ấm. Nhưng chẳng dễ dàng để làm được điều đó...

MUA ĐƯỢC NHÀ LÀ ĐIỀU KHÓ KHĂN, nếu ai cũng dễ dàng mua được nhà nó mới là điều VÔ LÝ CỦA THỊ TRƯỜNG.

Ví dụ, nếu giai đoạn 2019-2020 nhiều Anh Em dễ dàng mua được căn hộ với số vốn chỉ 350-500tr (mua nhà tầm 1,1-1,5 tỷ), thì điều đó sẽ khó tồn tại trong tương lai. Lúc này, giá bất động sản sẽ tăng đến ngưỡng khó ai có thể mua & sở hữu được. (Lúc này giá lại lên mức >2 tỷ). Tại dự án Vinhomes Grand Park, xét 2 phân khu Anh Em đã thấy sự chênh giá rất rõ rệt rồi...

Sau này giá căn hộ sẽ >2 tỷ. Tới thời Gôn con mình lớn, 20 năm nữa chắc giá căn hộ phải tính bằng triệu đô mới mua ở được (như ở Sing, HồngKong, HQ bây giờ).

Hôm trước đăng status về 2 GAME, bỏ 2 tỷ để làm kinh doanh (vốn mất, tiền kiếm ko bao nhiêu,...). Không bằng đi ĐẦU CƠ lại kiếm thêm 2 tỷ chẳng mấy nặng nhọc. VÔ LÝ & BẤT CÔNG VỜ CỜ... bị ae chửi sấp mặt trên group. Mà kệ thôi, bị chửi nhiều nghe quen rồi.

Case của mình: giai đoạn 2018 tính mua căn nhà trong Vạn Phúc, hồi đó 7,6 tỷ. Lúc đó tiền mặt ~5 tỷ, nhưng loay hoay không mua lại nhập lô sim ~1 tỷ, 1 tỷ mua xe oto, 3 tỷ còn lại mua lô đất dưới Phú Hữu, Q9. Qua 2020 căn nhà đó đã lên 10,5 tỷ. Loay hoay cũng ko mua vì không muốn vay bank, giờ nó đã lên ~>14 tỷ. Chán luôn!

-> Trong thời gian đó:

Giả sử mình dùng 5 tỷ đó để đầu tư làm ăn, chưa chắc kiếm được thêm 6-7 tỷ/3 năm
Còn với 5 tỷ tiền mặt, thực tế nếu vay bank có thể mua đc 2 CĂN 7,6 tỷ (chứ ko hẵn là 1, lợi thế của mình là dòng tiền hàng tháng tốt nhưng lại ko biết khai thác nó). Nếu liều thì giờ số tiền kiếm được chắc thêm chục tỷ nữa, sức mạnh của đòn bẩy vào đúng giai đoạn & mua đúng vị trí sẽ ngon. (Chẳng mệt đầu & rủi ro như làm kinh doanh, nghịch lý).

Mình share case không có ý tiếc nuối gì, chỉ phân tích để ae thấy BỨC TRANH VỀ TÀI CHÍNH:

- Sự hiểu biết về vĩ mô, tài chính sẽ giúp chúng ta TỰ TIN (tức hiểu tại sao bất động sản tăng, tăng mức nào, để tự tin mua & vay bank). Lý do mình lưỡng lự mua với rất nhiều trường hợp & không vay bank, bởi vì thiếu NIỀM TIN VÀO SỰ TĂNG GIÁ CỦA BDS).

ĐÒN BẨY: rất quan trọng, nó sẽ giúp chúng ta kiếm tiền nhanh hơn rất nhiều (thậm chí “tay không bắt giặc” rất nhanh)
DÒNG TIỀN: siêu quan trọng, nó là điều tiên quyết cần có để VAY BANK & “GỒNG LÃI” vào giai đoạn bất động sản đi ngang trong 2-3 năm
VỐN TIỀN MẶT BAN ĐẦU: cần có một lượng nhất định mới có thể chơi được game tài chính. Đừng mãi “vô sản”, bằng mọi giá ráng tích góp được 100tr, 300tr, 1 tỷ đầu tiên để có thể trở thành Nhà đầu tư. (Kiếm 1 tỷ đầu tiên trong cuộc đời chua lắm, nhưng khi có 1 tỷ rồi kiếm thêm 2-3 tỷ nữa lại easy game)

Cái #ngu nhất của mình trước nay là vì tính các phương án quá an toàn, không muốn vay bank. Nên tốc độ kiếm tiền từ các kênh đầu tư khá chậm.

LƯU Ý: đầu tư cũng chẳng màu hồng & dễ dàng, rất nhiều case bị “mắc cạn”, “đu đỉnh”, mất tiền,... cũng bởi sự thiếu hiểu biết

Nhảy vào các hình thức rủi ro (forex, crypto,...)
Đầu tư chứng khoán (mua cổ phiếu) rủi ro, mất 30-50% vốn là chuyện thường nếu thiếu kiến thức
Mua bds rủi ro về pháp lý
“MẮC CẠN” khi đầu tư bds “XA BỜ”: giờ các vùng ven, nông thôn sốt đất. MUA THÌ DỄ, NHƯNG BÁN LẠI VÔ CÙNG KHÓ. Cứ thêm vài năm nữa mọi người sẽ nhận ra điều này...

MỘT SỐ NGUYÊN TẮC CỦA MÌNH KHI ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN RÚT RA ĐƯỢC: (re-fresh)

Chỉ nên mua bất động sản có sổ đỏ (ngủ ngon)
Chọn bất động sản có tính khan hiếm, hạn chế mua ở các dự án có hàng nghìn/chục nghìn sản phẩm tương tự. (Ít tính khan hiếm, nhiều ndt dễ bán tháo, cắt lỗ & khó đẩy giá trị bất động sản tăng)
Ưu tiên 80-90% mua bất động sản ở đô thị, 10-20% đánh “xa bờ” nếu muốn chơi game x10-20 lần.
Mua khi trầm lắng, bán khi sôi động. (Mà thực ra là nên giữ càng lâu càng tốt, giữ 10-20 năm sẽ thấy giá nó rất khác). Các khu vực sốt nóng gần đó thì ko nên nhảy vào nữa, vì nó cần 3-5 năm đi ngang mới tới đợt sóng tiếp theo, chờ 3-5 năm sau mua trước mỗi đợt sóng sẽ tốt hơn...
Chọn phân khúc bất động sản giá vừa tiền, dễ thanh khoản. (Ví dụ như loại hình bất động sản >200m2 ở các quận trung tâm HCM giá 20-50 tỷ, sẽ khó tăng giá & thanh khoản hơn loại bất động sản 2-5 tỷ với diện tích nhỏ ở rìa thành phố như khu Đông, khu Tây, Tây Bắc của HCM)
Chọn nơi có hạ tầng giao thông tốt, đi oto ít kẹt xe. Chọn lô đẹp vuông vức, đường oto >6 met. (Ko mua đất hẻm nhỏ vì khó tăng giá & khó bán).

Thực tế, ranh giới giữa đầu tư & đầu cơ rất mong manh. Nhưng đôi lúc, vì tối đa hoá lợi nhuận chúng ta cần chấp nhận mình là NHÀ ĐẦU CƠ.

Nhiều bạn hay chửi dân đầu cơ bất động sản, nhưng các bạn nên đặt bản thân vào tình huống có 10-20 tỷ, thì bạn sẽ dùng nó để làm gì? -> Có phải 70-80% bạn cũng dùng nó để mua nhà cửa, đất đai. Hay bạn sẽ dùng 100% nó để tiêu sài, đầu tư kinh doanh.

Để tránh gọi là “đầu cơ” đất nền, các Nhà Đầu Tư có thể mua một số loại hình khai thác dòng tiền từ bất động sản như:

Nhà xưởng, kho - cho thuê
Dãy trọ, chdv - cho thuê
Xây khách sạn - tự khai thác/cho thuê
Nhà phố, shophouse - cho thuê
Đất mặt tiền - cho thuê
Mua căn hộ - cho thuê
Làm khu nghỉ dưỡng, du lịch (farmstay, homestay,...)

=> Game về đầu tư bất động sản dòng tiền này Anh em cứ theo học chuyên gia @Minh Khôi sẽ có nhiều thứ hay ho. Ngoài ra nghiên cứu bất động sản nên theo dõi một số chuyên gia như: a Phạm Tuấn Sơn, a Minh Trần Bđs, a Rich Nguyen,... (cũng update đc rất nhiều thứ hay ho miễn phí)

Với số vốn 500tr, có thể biến nó thành 5 tỷ sau 10 năm. Tương tự nếu có 5 tỷ, nó sẽ thành 50 tỷ, nếu:

Có kiến thức chuyên sâu về tài chính
Có tri thức, am hiểu sâu sắc về kênh đầu tư mình tham gia
Biết dòng tiền chuyển dịch & chảy về đâu? Hiểu sâu về chu kỳ?
Có lượng TIỀN MẶT nhất định
Dùng ĐÒN BẨY đúng cách
Chọn mua loại TÀI SẢN AN TOÀN, có khả năng thanh khoản
Mua vào - bán ra đúng cách, đúng thời điểm
“Ông bà thương”, gặp nhiều cái may nên dễ x10 kết quả

Mình share những điều này, ko có ý kích cầu việc đầu cơ hay hướng ae đến việc chỉ chăm chăm mua bất động sản. Mà hi vọng những Anh Em chưa có nhiều tài sản, ráng NHẬN THỨC LỚN hơn về game tài chính. Từ đó mới có động lực