Charmington.org | Giá trị của một căn hộ chung cư nằm ở 2 phần: Hiện hữu vật lý & giá trị gia tăng. Trong đó, phần hiện hữu vật lý bao gồm giá căn hộ + giá đất. Bài viết này, Chúng tôi chỉ phân tích góc độ hiện hữu vật lý của chung cư để các chủ đầu tư hay đơn vị phát triển xác định cho giá bán ra.
Thành phần "đất" trong chung cư cao hay thấp phụ thuộc vào "Hệ số sử dụng đất" (quy định chỉ tiêu quy hoạch được xây dựng bao nhiêu m2 sàn trên1 m2 đất, hệ số này dao động trong khoảng 5-10x, các khu vực càng trung tâm, Mặt tiền đường lớn hệ số sẽ càng cao, vũng lõi trung tâm hệ số này có thể cao hơn 10x). Một cách logic thì hệ số này càng cao, mật độ và số lượng căn hộ càng dày thì giá trị căn hộ của bạn sẽ giảm xuống.
#Có thể bạn muốn xem: Những lưu ý phong thủy cho những ai sắp mua căn hộ
Phần "nhà" trong chung cư được xác định qua chất lượng thiết kế và xây dựng. Đơn giá xây dựng chung cư có thể thấp nhất 6-7tr/m2 cho Nhà ở xã hộ (NOXH), căn hộ trung cấp 10-20tr/m2 và cao cấp có thể lên đến hơn 30tr/m2. Đơn giá này còn phụ thuộc vào chất lượng hoàn thiện không gian chung & riêng (bàn giao thô, hoàn thiện cơ bản hay bàn giao full nội thất).
Một chỉ số quan trọng người ta thường quên là tỷ suất giữa Diện tích thương phẩm chia cho tổng Diện tích sàn xây dựng ("Net-to-Gross Ratio"). Chỉ số này thể hiện chất lượng thiết kế và sự "hào phóng" của Chủ đầu tư cho các tiện ích. Hệ số này càng cao, chất lượng càng đi xuống. Ví dụ 1 dự án xây dựng 100.000m2 nhưng chỉ có 60.000m2 thương phẩm thì sẽ nhiều tiện ích, view sẽ "thoáng" hơn và ít kẹt thang hơn nếu Chủ đầu tư đẩy lên 70.000m2 hoặc cao hơn.
Từ các yếu tố trên, công thức định giá chung cư tóm lại là:
(L/K + D)/R | Trong đó:
-
L: giá trị đất tại vị trí tương đương, thường giá đất xây chung cư sẽ cao hơn 30-50% so với nhà đất do giá trị thương quyền, tiền sử dụng đất cao hơn và chi phí pháp lý
-
K: hệ số sử dụng đất
-
D: đơn giá xây dựng
-
R: tỷ lệ "Net-to-Gross"
Lấy ví dụ: Đất nền khu vực tương đương có giá khoảng 65-100tr/m2. Hệ số sử dụng đất các phân khu trung bình khoảng 8.5x, tỷ lệ R là khoảng 75%, chi phí Xây dựng dao động từ 12-18tr/m2, lấy mức trung bình 15tr/m2 thì giá trị theo công thức này = (100/8.5 + 15)/75% là 35tr/m2.
Đây là giá Sổ sách kế toán của doanh nghiệp căn cứ vào xác định giá bán cho người dân. giá bán người dân mua là giá trị vật lý cộng với giá của Thương hiệu chủ đầu tư hay đơn vị phát triển, các dịch vụ, tiện ích, tiềm lực hạ tầng xung quanh....
