Charmington.org | Phí thuê bị đẩy lên cao do sự tăng giá thứ cấp, lượng khách mua sắm hạn chế, thời gian khai thác không dài... đã tạo ra không ít khó khăn cho các nhà đầu tư shophouse.
Theo đánh giá của Jones Lang LaSalle (JLL) Việt Nam, thị trường shophouse tại TP.HCM ngày càng đa dạng chủng loại sản phẩm, đang được đón nhận tốt, tuy nhiên, vẫn còn không ít khó khăn mà các nhà đầu tư phải đối mặt.
Những căn nhà phố thương mại hạng sang bắt đầu xuất hiện tại các dự án khu đô thị lớn trên địa bàn TP.HCM từ năm 2016. Cho đến nay, dòng sản phẩm này ngày càng phát triển mạnh và được chia làm 2 nhóm. Nhóm thứ nhất là shophouse liền thổ (nhà phố thương mại gắn liền với đất) nằm ở ngay mặt tiền đường lớn với thời gian sở hữu lâu dài. Nhóm thứ hai là shophouse khối đế trong các tòa nhà, có loại được sở hữu lâu dài nhưng cũng có loại sở hữu có thời hạn (thường là 50 năm).
Đối với một dự án, đơn giá trên đất của một căn nhà phố thương mại sẽ cao hơn so với đơn giá của một căn nhà phố thông thường từ 1,5-2 lần vì có yếu tố thương mại cao. Giá của shophouse khối đế cũng cao hơn so với các căn hộ ở tầng trên do sự hạn chế về số lượng.
Shophouse hiện được xem là sản phẩm đang tạo sức hút lớn đối với giới đầu tư và có thanh khoản tốt vì thị trường không có nhiều sản phẩm. Tuy nhiên, dòng sản phẩm này cũng còn tồn tại không ít khuyết điểm có thể khiến nhà đầu tư gặp phải khó khăn trong ngắn hạn. Dưới đây là 4 cảnh báo được JLL đưa ra để các nhà đầu tư shophouse cân nhắc trước khi lựa chọn kênh đầu tư này.
1. Hiệu suất đầu tư thấp
Nếu chỉ xét về tỷ suất lợi nhuận cho thuê ròng so với số vốn bỏ ra, đầu tư shophouse liền thổ chưa thực sự là kênh hấp dẫn, thậm chí, còn kém xa các loại hình đầu tư khác. Mục đích chính của người đổ tiền vào shophouse liền thổ chủ yếu là sự kỳ vọng về giá trị gia tăng trong tương lai hoặc sử dụng vào việc tự kinh doanh nhưng đòi hỏi phải có dòng vốn dài hạn. Như vậy, để có thể kỳ vọng về tỷ suất sinh lời cao, buộc nhà đầu tư phải có trường vốn tốt.
2. Thời gian khai thác không dài
Trên thực tế, một số shophouse khối đế bị hạn chế về thời gian sở hữu, phổ biến là 50 năm. Nhà đầu tư cần phải tính toán đến hạn chế này. Bởi, sự hạn chế về thời gian khai thác có thể sẽ tạo áp lực đối với kỳ vọng sinh lời từ việc khai thác cho thuê và gây nên những rào cản khi muốn chuyển nhượng lại.
3. Giá thuê quá cao
Giá shophouse khối đế hiện đã bị nâng lên nhiều lần, dẫn tới giá thuê cũng được kỳ vọng ở mức quá cao so với thực tế, trong khi, đối tượng khách hàng lại hạn chế so với nhà mặt phố thông thường. Thực tế này rất dễ dẫn tình trạng kinh doanh kém hiệu quả.
4. Khó thu hút đông khách
Việc kinh doanh của shophouse sẽ rất khó có hiệu quả nếu chỉ dựa vào dân số sinh sống trong dự án. Bởi, thực tế, chỉ có 80% cư dân của dự án tham gia mua sắm, sử dụng các dịch vụ được cung cấp bởi khách thuê tại các shophouses khối đế này. Trong khi, khách ngoại khu của nhiều shophouse cũng không nhiều vì kết nối với không gian thương mại bên ngoài còn kém. Cộng với đó là quy định hạn chế cư dân bên ngoài vào khu vực dự án vì lý do an toàn cũng khiến hoạt động kinh doanh của shophouse gặp nhiều trở ngại. Chưa hết, việc bố trí nơi dừng, đậu xe tại dự án chưa hợp lý cũng là một trong những khó khăn mà suất đầu tư shophouse cần phải đối mặt. Bởi, khi giao thông không thuận tiện thì cũng rất khó có thể thu hút được đông khách đến mua sắm.
Kinh nghiệm đầu tư Shophouse:
Theo bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn, CBRE Việt Nam cho biết, do các sản phẩm nhà ở gắn liền với đất có giá trị rất lớn, nên dù mua với mục đích để ở hay đầu tư (dù ngắn hạn hay dài hạn), thì vị trí thuận tiện của căn nhà, chất lượng sản phẩm, cũng như chất lượng môi trường sống tại dự án là những yếu tố tiên quyết, hấp dẫn người mua nhà. Riêng đối với loại hình sản phẩm nhà phố, khả năng cho thuê để kinh doanh đi kèm với yếu tố sinh lời đóng vai trò quan trọng đối với nhà đầu tư.
“Dự án trọng tâm phát triển loại hình nhà phố nên được đặt tại các vị trí dân cư sẵn có, quy mô dân số trong và xung quanh dự án cao (đến từ hạng mục chung cư hay nhà dân xung quanh)”, bà An nhấn mạnh.
Đồng quan điểm, ông Hoàng Ngọc Thao, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Dịch vụ bất động sản An Phát cho biết, vị trí, số lượng shophouse, thiết kế thông minh và liên kết khu vực tốt là những yếu tố hàng đầu để lựa chọn được shophouse chất lượng cho việc đầu tư. Trong đó, yếu tố vị trí được đặt lên hàng đầu.
“Những shophouse mặt đường chính, đông dân cư, thuận tiện đi lại hoặc nằm trong quần thể có nhiều cư dân, nhiều tòa chung cư sẽ đảm bảo hiệu quả, cả việc tự kinh doanh hoặc cho thuê”, ông Thao đánh giá.
Hiện nay, tỷ lệ shophouse thường chiếm từ 2 – 5% số lượng các sản phẩm trong khu đô thị. Theo đánh giá của các chuyên gia, đây là tỷ lệ hợp lý và mang lại hiệu quả cao cho các nhà đầu tư. Việc lựa chọn được những căn có vị trí đẹp cũng gia tăng giá trị cả khi kinh doanh hoặc bán lại. Đây chính là lý do khiến mức giá các căn shophouse trong cùng một dự án có mức chênh lên đến vài tỷ, thậm chí cả chục tỷ đồng.
- Kinh nghiệm số 01: Mật độ dân cư tại vị trí mục tiêu là bao nhiêu?
Sẽ là thiếu sót và sai lầm lớn nếu không đề cập đến số dân ở mục đầu tiên. Bởi số dân sẽ quyết định then chốt đến khả năng kinh doanh sau này của shophouse. Về cơ bản shophouse có 2 dạng chúng ta cần phân biệt rõ.
- Kinh nghiệm số 02: Ví trí shophouse đó có nhiều đối thủ cạnh tranh hay không?
Quy luật cung cầu sẽ quyết định đến giá cho thuê cũng như cơ hội kinh doanh sau này. Ở kinh nghiệm số 1 chúng ta mới phân tích đến lượng cầu. Nhu cầu của khách hàng ra sao? Bây giờ cần xem shophouse khu vực đó có nhiều nguồn cung khác hay không? Hãy xem bán kính khoảng 3km từ shophouse có:
- Trung tâm thương mại
- Shophouse dự án đối thủ:
- Nhà phố kinh doanh của dân cư.
- Kinh nghiệm số 03: Vị trí shophouse đó có gần các điểm nổi tiếng mua sắm ăn uống và vui chơi của thành phố hay không?
Đây là điều khá quan trọng, nếu Shophouse nằm trong khu vực phố phường truyền thống cộng với mặt hàng kinh doanh của mình sẽ tạo nên những giá trị cộng hưởng sinh lợi kép hoặc có thế trở thành rào cản cho việc kinh doanh nên hết sức lưu ý.
- Kinh nghiệm số 04: Vị trí shophouse có gần các khu vực tập trung dân cư đông người không?
Bến xe khách, bến tàu, nhà ga, bệnh viện, trường học, khu văn phòng…là những điểm kết nối và tập trung dân cư đông. Shophouse càng gần đó càng tốt cho khả năng kinh doanh buôn bán sau này.
- Kinh nghiệm số 05: Vị trí shophouse có tiện giao thông hay không? Có bố trí chỗ để xe ô tô thuận tiện hay không?
- Có gần bến xe bus, có gần bến xe khách, tàu điện trên cao, các tuyến metro ngầm hay không?
- Có chỗ để xe ô tô và xe máy cho khách đến mua sắm ăn uống hay không?
- Có gần đường cấm, hay kẹt xe tắc đường giờ cao điểm hay không?…
Cũng theo các chuyên gia, hiện nay, các căn shophouse được thiết kế thông minh, thiết kế mở với phần diện tích kinh doanh và phần diện tích ở tách biệt, tiện lợi cho 2 nhu cầu. Cụ thể, cầu thang và lối đi tách biệt khỏi tầng 1. Điểm này cho phép nhà đầu tư có thể cho thuê riêng tầng 1 để làm cửa hàng, nhà hàng hoặc văn phòng, trong khi vẫn có thể ở các tầng trên rất riêng biệt.
