Charmington.org | Có bạn kia bảo giá xây dựng chung cư ở mức 4 - 6 triệu/m2, còn có anh khác bảo nó phải 12 triệu/m2. Dân tình thì tin con số 4 - 6 triệu /m2 hơn, vì đa số họ không làm, mà không làm thì thích nghe cái gì đó rẻ rẻ. Và vì tin giá xây dựng hết tầm 4 - 6 triệu/m2 thế là suy ra các Nhà thầu hoặc Chủ đầu tư (CĐT) phải lời dữ lắm, cắn miếng bự quá mà.
Trong xây dựng chung cư có nhiều cách chia hạng mục công việc, nhưng có thể chia ra 7 hạng mục để làm gồm:
-
Cọc, tường vây: Để xây chung cư cao tầng thì mỗi vị trí cột phải được gia cố bằng hệ cọc đóng xuống nền đất, đất càng yếu càng đóng nhiều cọc. Còn tường vây được hiểu là vách ngăn giữa bên trong với bên ngoài, chúng ta phải làm cái tường để khi đào hầm thì đất bên ngoài không bị chuồi vào bên trong.
-
Phần móng: Móng là một kết cấu lớn chịu lực, được xây dựng trên cơ sở các cọc được đóng ở mục 1. Cái này dùng để chịu lực chính cho toàn toà nhà, tạo sự chắc chắn, bên cạnh cái cọc.
-
Phần thân BTCT: Là phần khung nhà, nếu chúng ta đi ra chợ Bến Thành sẽ thấy có 1 toà nhà có mỗi cái khung. Khung nhà chỉ có bấy nhiêu thôi.
-
Phần M&E, PCCC: Trong chung cư cao tầng, để sống được chúng ta cần có nước, có điện, có quạt, có thang máy..., phần M&E là các phần này, nó là hệ thống dây điện, điều khiển, cũng như các đường ống, bể chứa.., chưa kể các thiết bị như thang máy, quạt thông gió... Ngoài ra, trong chung cư cần có hệ thống PCCC để đảm bảo an toàn cháy nổ, hệ thống PCCC xịn có rất nhiều thứ phải làm trong đó.
-
Hoàn thiện bên ngoài: Là lắp kính, xây tường, ngăn phòng, lắp cửa....
-
Hoàn thiện bên trong: Là các thiết bị nội thất bên trong căn hộ như sàn, nội thất dính tường, thiết bị vệ sinh, công tắc, bóng điện....
-
Cảnh quan nội bộ: Gồm chỗ tập Gym, hồ bơi cảnh quan, đường đi, hệ thống gửi xe...
#Tìm hiểu: Chia sẻ cách tính giá làm nội thất nhà ở
Hơn nữa, trong chung cư có 3 loại diện tích gồm:
-
NSA là diện tích bán (là diện tích căn hộ)
-
GFA là diện tích được phép xây tối đa (theo pháp lý)
-
CFA là diện tích xây dựng
Tính ra NSA = khoảng 65% CFA thôi, nghĩa là xây 100 thì chỉ bán được 65, phần còn lại là dành cho hành lang, thang máy, sảnh chờ, nhà để xe.
Thế nên nếu ai đó mà xây được 4-6tr trên CFA (không nói đến NSA) thì cũng là tài năng lớn rồi. Và nếu thế thật thì các nhà thầu như Ricons, Cotecons, hay Hoà Binh chắc phải siêu giàu ấy chứ.
| Dưới đây là note của 1 dự án thật. Người ta dự báo tới 2025 thì phải lên tới 13 triệu/m2 CFA.
Dựa trên kinh nghiệm của chúng tôi với các dự án có quy mô tương tự bao gồm một tầng hầm, chi phí xây dựng sẽ rơi vào khoảng 12 triệu USD, với tỷ lệ lạm phát hàng năm là 4%. Điều này có nghĩa là chi phí sẽ vào khoảng 13 triệu/m2 diện tích sàn xây dựng (CFA) vào quý 2/2025. Chúng tôi khuyên bạn nên cân nhắc điều này vì một lý do thận trọng. Ngoài ra, nó còn phụ thuộc vào đặc điểm kỹ thuật của sản phẩm và loại vật liệu/thiết bị. Để tránh nghi ngờ, chúng tôi sẽ phát triển mẫu sản phẩm theo nghiên cưu nhu cầu thị trường sau khi đảm bảo đủ ngân sách.
